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浅析我国小型房地产资金困境及对策 　　【摘要】在我国，国民经济的支柱产业可以说是房地产企业，同时在国民经济的发展过程中，其地位是非常重要的。房地产行业的类型是典型的资金密集型，所以对于房地产公司来说资金是最为重要的。然而，我国房地产的金融市场完善程度还是比较低，金融产品也是非常的少，导致了房地产的融资很困难。 　　【关键词】房地产 资本困境 融资 　　一、我国小型房地产企业的融资困境 　　（一）银行信贷资本是重要资本来源 　　现在，我国房地产企业重要的资本来源是银行信贷资本，主要是因为在我国金融市场还不是很发达，而且其他的融资方式所占的比例是非常小的。通过企业统计这方面来看，对于房地产企业来说，其首要的建设资本包含四个部分分别是预售款、自有资本、银行贷款以及建设公司垫资。预售款是指所建设的房屋并没有达到入住条件，房地产企业就进行销售，从而取得购房者的房款。就预售款来讲，个人的住房贷款是它的主要来源，而那部分主要以银行贷款形式存在的，也就是说，商业银行的贷款包括预售款以及金融贷款，房地产对银行有相当大的依赖程度。 　　（二）以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小 　　如今，对我国来说，房地产企业的融资形式主要有三种。首先是股票融资。当前国内有三万多家房地产开发企业，而在深交所以及上交所关于房地产行业的上市公司大约有96（2013 84），房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为3‰～4‰，和房地产行业在国民经济中的比例是完全不一致的。就以上市的房地产企业来说，由于其很容易受到事件的影响并且波动较大，而拥有再融资的企业也只是占据一小部分。其次是债券融资。在过去的几年，债券融资的比例在房地产行业逐年降低。由目前现状来看，在房地产企业全部资本中债券融资只是冰山一角，即使是最高比例也没有超过千分之二。债券融资在2003年也只有三千万元，相当于零比例。最后是直接融资，包括房地产信托和房地产投资信托基金。通过文献的查阅，房地产所有贷款的1‰是以房地产信托的方式筹集到的。 　　（三）外资融资趋势下降 　　尽管中国的房地产行业利用外资在2011年有所增加，但外国资本在总的融资渠道分享使用却呈下降趋势。中国不允许在国内房地产行业的外国直接投资，在进入间接外国投资：一是与国内公司合作，在房地产开发投资；二是进入房地产市场的中国间接通过方式的中国银行业不良资产收购；三是国内公司的一名房地产开发基金建立合资企业。 　　二、我国小型房地产企业融资困境分析 　　（一）政策约束 　　方便、快捷、直接、成本低是不少小型房地产企业选择银行信贷融资的原因。如果直接融资的选择，必须满足入学要求，各级审批，光滑的繁琐，周期长、成本高。这内部的原因重要包括法律与政策的约束。例如，当前我国股票市场不鼓励或限制房地产企业上市，但上市门槛很高，一般的小企业不能满足这一要求；对融资约束的其他方面，现行法律制度也使得更多的，通过直接融资也很困难。 　　（二）金融市场体系约束 　　伴随经济的发展，中国证券市场的发展取得了长足的进步，但其改革和发展取得的进展仍然缓慢，金融监管与金融创新明显不足，缺乏信用保障，导致很多金融产品很难使用，因此，企业只能依靠间接融资，尤其是银行信贷，限制中小房地产企业扩张的融资方式。因此，深化市场改革，建立安全，高效，透明，完美，完美的市场是摆脱金融体系的束缚，实现多元化融资方式。 　　（三）金融信用缺失 　　自改革开放30年来，中国打破了计划经济体制下，信用体系，但还没有完全与相应的新的金融信贷市场经济体制建立规范协议，导致信用关系的扭曲和道德风险行为仍然存在。此外，信用机制和法规不健全，信息不对称，信用意识薄弱，它扭曲了失信成本低，守信成本高的现状，成为金融信用缺失的根源。最终LED到缺乏信用担保，运行机制和房地产金融产品不能发挥其应有的作用，从而阻碍金融创新和改革的步伐。 　　（四）行业历史较短 　　在过去计划经济体制下，房地产投资基金缺乏。政治将禁止转让土地使用权的同时，住房作为一种福利产品，由政府部门或企业的建设和分布，每个只要付租金的方式，使得房地产投资无利可图。这导致的严重抑制状态的房地产经纪的时间。改革开放后，建立市场经济的重要地位，促进住宅商品化，已首先进行土地和土地转让协议试点招标拍卖，房地产经济复苏。1992后，房地产行业已首先进入大规模发展阶段，土地转让、房地产销售大幅增加，房地产行业涌现透支的增长，然而在产业泡沫的破灭使房地产行业迅速进入调整。自2006以来，房地产行业已经进入了一个快速发展的新阶段，其发展规模和发展速度远远超过1992的水平，并再次表现出一定的泡沫情况。 　　（五）外资进入渠道不畅 　　目前，外资进入中国房地产市场的渠道不畅，政府仍有许多限制外资进入房地产。直