第三章资料特性与模型建立.PDFVIP

第三章 資料特性與模型建立 第一節 資料說明 利用台灣不動產成交行情公報（成交公報）的資料，該資料是由吉家 網自民國 93 年起結合太平洋房屋、中信房屋、住商不動產與信義房屋等四 大房仲業者的交易資料所提供的不動產價格資訊，該資料並提供不動產基 本特徵屬性，剛好為本研究進行模型設定時所用，故選擇此資料庫之資料 進行實證分析，選定成交價格作為市場價格的表徵。本研究所採用的樣本 期間自 2004 年 Q1 至 2005 年 Q2 共計 18個月，就可取得資料做實證分析， 並取時間範圍較完整的資料以減少時間落差的問題。經過初步篩選剔除有 缺失值之樣本及過於不合理的樣本（例如 ：坪數和房間數、衛浴數不成比 例者或是樓層數過高等不合邏輯之樣本），得到共3707筆台北市大廈資料。 在資料樣本的處理方面，本研究採取剔除 5 分位數以下及 95 分位數以 上的樣本，僅保留此二分位量之內的樣本 。這樣的作法在進行橫斷面資料 型態的實證分析時相當常見，許多的實證 分析文獻亦採用這樣的方法。之 後並依據文獻上的建議，針對離迴歸 式較遠的樣本點作異常點刪除的動 作，林秋瑾（ 1996 ，2004 ）經過實證顯示 DFFITS 法之表現較 R-student 、 Covratio 、Cook’D 等方法為佳，故本研究採用 DFFITS 法做為異常點篩選 的準則。經過樣本資料處理之後，共有台北市大廈資料 3270筆。對資料樣 本進行以上處理的主要目的，乃是為了剔除限定價格的個案，而單純研究 正常價格的特徵價格模型；且由於原始資料數目堪稱充裕，因此將資料經 過上述的處理，可以得到較整齊的統計資料。 1以市場為基礎的估價，通常是使用 根據國際估價準則（ 2005 ）指出， 自市場取得之價格資料。而價格是指要價 、出價或支付財貨勞務的總額， 為一歷史事實。故本研究選定以成交公報中之成交價格作為市場價格的表 徵。成交公報的特色在於其為真實的交易價格，且其為結合數大房屋仲介 公司之交易資料所得之資訊，可降低不同仲介公司市場占有率不等之可能 造成偏誤的情況。在住宅需求動向調查中發現， 2 民眾透過仲介購屋的比例 提高，這也使得成交公報的資料更具代表性。 1國際估價準則（ International Valuation Standards, IVSC, 7th ）。 2 此調查是由經建會委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心所進行，一季公佈一次調查 結果，是國內唯一有關購屋需求方面的調查。不同於許多由建商公布的供給面統計， 台灣住宅需求調查主要調查國內有意購屋民眾的購屋傾向與偏好。 22 第二節 研究範圍與資料敘述統計 一、研究範圍及限制 本研究主要以台北市的住宅為研究對象。由於不同型態之住宅，其住 宅屬性影響價格之意義也有所不同，故本研究擬獨立出台北市的大廈類型 做討論。同時，主要是在大量估價的領域 之下解決研究問題，研究限制為 在有限資料變數下，就現有資料變數作建模選擇。 二、資料樣本之敘述統計 表 3-1 為本研究樣本的敘述統計，將樣本資料（共 3270筆）依照變數 分別列出平均數、標準差、最小值與最大值。由於本研究採用對成交總價 進行分量研究的方式，對於成交總價的資料狀況需要進一步掌握，故將樣 本資料中成交總價的各分量分配、偏態與峰度情形列於表 3-2 。 表 3-1 樣本敘述統計 變數（單位） 平均數 標準差 最小值 最大值 成交總價（萬元） 1130.76 577.43 300.00 8955.00 坪數（坪） 41.12 15.21 11.91 173.94 房間數（間） 3.07 0.87 0.00 9.00 廳數（廳）