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基于多目标优化房地产可比案例选择研究 　　【摘要】将多目标优化模型引入房地产评估市场比较法中的可比案例筛选过程，首先提出了一种基于模糊数学的“强调关系而忽略大小”的房地产特征信息量化方法，再将案例筛选问题转换为多目标优化问题，通过建立可比案例筛选模型进行求解。针对求解方法，构建了MAX-MIN方法用于计算房地产之间的贴近度，进而根据与待估地产的相似程度筛选可比案例。MAX-MIN方法通过归一化处理避免了由于量纲的不同而给计算带来的不便，同时，引入放大系数概念，强化不同案例之间的差异性。最后，以深圳市房地产为例，应用遗传算法，对模型和MAX-MIN方法进行验证，实验结果表明：“模糊”的因素量化方法不影响最终结果；MAX-MIN方法能够提高案例筛选结果质量，提高评估结果精度。 　　【关键词】可比案例筛选；贴近度；多目标优化；模糊数学；MAX-MIN方法 　　0 引言 　　在众多房地产估价方法中，市场比较法是最重要、最常用的方法[1]。该方法的理论依据是经济学中的替代原理和相似性原则，即通过比较待估房地产与交易案例之间的相似程度，从而评估出房地产价格。根据市场比较法的基本原理，估价过程中最重要的步骤就是为待估房地产选择合适的可比案例，也就是可比案例与待估房地产要尽量相似。对于相似性的计算，目前的研究主要集中于利用模糊数学方法通过比较房地产的固有属性来判断二者的相似程度。虽然模糊数学方法已经被引入到相似性的计算过程，但无论是房地产属性量化方法还是相似性的计算方法，还有较大的提升空间。另外，目前对可比案例选择方法模型化的研究仍然较少，这不利于问题的表达和求解。 　　鉴于此，本文基于房地产价值理论及估价原理，首先提出了“强调关系而忽略大小”的房地产特征因素量化方法；其次，将多目标优化模型引入到可比案例选择过程，通过建立案例筛选模型和相应的多目标求解方法来计算房地产贴近度，进而筛选出可比案例。 　　1 房地产特征因素量化 　　根据市场比较法基本理论，可比案例选择的是与待估房地产相似的交易案例，更进一步讲，所谓的房地产相似性是指房地产特征因素之间的相似性。房地产特征因素从广义上可分为两大类，一是房地产自身固有属性特征[2]，二是房地产的空间区位特征[3]。前者主要包括面积、所在层、总层数、朝向、容积率、户型等，这些固有属性信息一般是便于获取的、明确的。而后者主要包括邻街情况、繁华程度、交通便捷性、基础设施完备程度和环境质量等。根据房地产特征因素表达方式，可以将其分为三类：明确数值型、特征分类型和模糊定级型。 　　明确数值型的特征因素是指可以用数字明确表示的属性信息，例如面积、所在层、总层数、容积率等，这些特征因素的量化可以直接取其数值；特征分类型是指房地产属性可以通过文字明确描述，例如朝向（东、南、西、北），户型（一房、两房、三房……）等，然后通过分类的方法为每一类赋予一个数值，相近的类赋予相近的数值。模糊定级型是指一般无法用数字或文字精确描述，而只能通过人工评级方式确定的特征因素，它们主要为房地产空间区位信息，例如繁华程度、交通便捷度、环境质量等。这类特征因素的描述方式一般为“好、中、差”或“一级、二级、三级”，这也相当于对其进行了分类。因此，在量化时与特征分类型特征因素一样，只需为每个级别赋予一个数值即可。 　　为了便于计算，量化后的特征因素还需要进行归一化处理，将待估房地产的所有特征属性值设置为1，交易案例的特征因素按照公式（1）所示的方法转换成0到1之间的数值，数值越大（即与1越接近），则表示该属性与待估房地产的相应属性越相似。 　　在公式（1）中， 表示第 个可比案例的第 个特征属性值的归一化结果， 表示第 个可比案例的第 个特征属性值， 表示待估房地产的第 个特征属性值， 和 分别表示所有可比案例和待估房地产中第 个属性值的最大值和最小值，由此可知 。 　　2 可比案例选择模型构建 　　2.1 基于多目标优化的可比案例选择模型 　　市场比较法中可比案例选择过程是在众多候选案例中根据多个房地产特征因素选择与待估房地产最贴近的几个案例，这就需要全面比较各个特征因素，而不是只有一两个因素相似即可，这个过程与多目标优化问题求解过程有诸多相似之处。另外，根据前文所述的特征因素量化方法，待估房产特征因素均被量化为1，而待选案例的特征因素被量化为0至1之间的数值，可比案例选择过程就是要寻找各个因素都接近1的案例，即求取与待选案例特征因素差值最小的候选案例作为可比案例，这个过程在数学上可以通过多目标最小化优化模型进行描述[4]。其中，多个特征因素对应多个优化目标；求取多目标最优解对应计算房地产贴近度，约束条件对应候选可比案例的范围条件，而优化解集对应候选可比案例集合。因此，基于多目标优化模型的可比案例选择模型如下所示：