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基于房地产价格坚挺和经济管制分析 　　[摘要]面对我国房地产价格坚挺的态势，宏观调控政策的效力弱化。文章通过分析房地产业的特征和房地产商的经营行为，解释了房地产业的垄断特征以及房地产商的垄断经营是造成房地产价格坚挺的重要根源，提出了对房地产业实施经济管制的政策建议。 　　[关键词]价格坚挺；土地需求；垄断；垄断化企图；经济管制 　　[作者简介]刘秀光，仰恩大学财政金融系主任、副教授，福建泉州，362014 　　[中图分类号]F293．3 [文献标识码]A [文章编号]1004―4434(2007)01―0065―04 　　 　　一、引 言 　　 　　我国的房地产(土地和房屋的总称)价格从20世纪90年代中期以来不断上涨，近几年上涨的趋势更为显著。根据国家发展和改革委员会和国家统计局的数据，2004年全国商品房平均销售价格比2003年上涨了约15．2％，是自1996年以来的最高涨幅。截至2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．5％。房地产价格不断走高的因素很多，例如，人口、收入、城市化、投机炒作等。本文对房地产价格的分析，着重于房地产业的特征和房地产商的经营行为。 　　政府和理论界都十分关注我国房地产的价格变动。因为，房地产价格的不正常上涨，将会带来一系列经济和社会问题。例如，房地产价格持续走高拉动了宏观经济的过热；房价居高不下潜伏着房地产引发的金融风险；房地产价格过高将进一步拉大贫富差距，影响着社会的稳定与和谐。 　　针对房地产价格的不断上涨，自2003年底开始，政府出台了多项经济政策企图稳定房地产价格。尤其是2005年3月份以来，国务院及其相关部委连续出台了抑制房地产价格上涨的政策措施，主要有《关于切实稳定住房价格的通知》《加强房地产市场引导和调控的八点措施》《关于做好稳定住房价格工作的意见》《关于加强房地产税收管理的通知》。直至2006年4月，中央银行又通过加息紧缩信贷，企图彻底治理房地产市场过热。这些宏观调控政策都不同程度地起到了积极作用，有的调控政策其效力在短期内的表现甚至非常明显。 　　但是，抑制房地产价格上涨的各项宏观调控政策尚未起到理想效果的原因何在?为什么在全方位加大宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持着较高的涨幅?清华大学经济管理学院武康平教授载于《经济经纬》2005年第4期的《从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议》(简称《建议》，下同)一文认为，是土地需求(《建议》将土地需求与商品房需求等同，下同)决定了房价的走势。房地产市场价格水平不断上涨的原因，是由于我国土地政策“片面强调土地供应对房地产价格的影响”①，“当前的土地政策和土地储备制度把紧了土地供应的源头，却只是片面的强调了对土地供应的紧缩，没有对土地需求进行深入的分析和研究，缺乏针对抑止土地需求而制定的有效措施，土地需求没有得到满足”。房地产价格与土地的供求都有关系，这是毋庸置疑的，但《建议》对土地需求与房地产价格坚挺之问两者关系的解释不够准确，导致了对房地产价格坚挺的分析说服力不足，有的结论甚至是错误的。 　　在我们的分析中，仍沿用《建议》将商品房划分为实用性(自住)需求和投资性需求的做法。这种划分实际上是威廉?配第指出的房屋的二重性，即房屋既是支出的媒介又是一种收益的手段。 　　《建议》虽然注意到了与房地产业相联系的一个重要特征：政府(一般指地方政府，下同)垄断土地的批租，指出：“目前，我国使用土地政策的主要手段是城市政府垄断土地以及市场的土地供应。”但《建议》忽略了的问题是，尽管土地供应价格是房价的一部分，然而政府垄断或管制土地供应不是房价过高的原因。因为，政府垄断或管制土地供应的目的不是盈利(违规操作的除外)，而是分配和调控土地的使用；而房地产商的土地需求，是在得到政府批租的土地以后产生的。正是房地产商因垄断土地使用权，才导致房地产业成为垄断或垄断化企图的行业，因垄断或垄断化企图衍生出房地产商的“垄断定价”和“税负转嫁”两个手段，以及两个手段相结合这一关键问题，这是造成我国房地产价格坚挺的重要原因。 　　 　　二、房地产商的垄断定价和税负转嫁手段 　　 　　(一)房地产商的垄断定价手段 　　房地产的生产包括土地批租、项目建设、产品销售三个环节。虽然政府对土地批租环节实行垄断或管制，但当政府将土地批租给特定的房地产商以后，实质是政府在房地产业制造了一种垄断。但如果房地产商能够承诺在得到政府批租的土地以后，能够自律的保持其产品(住房)的合理价格，那么，房地产品的供给价格就是理性的。因为，如前所述，政府垄断或管制土地的目的不是为了盈利，所以，房地产价格坚挺的重要原因不是土地供应政策决定的，而主要是房地产商垄断土地需求决定的。开发商一旦获得土地之后就凭借垄断土地使用权而处于垄断或垄断化企图的