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基于层次分析法房地产投资环境评价分析研究 　　【摘要】我国房地产投资具有投资主体多元化企业化、投资行为市场化、投资影响社会化等特点，这就决定了房地产投资作为一个重要的投资领域，与其它方式的投资有很大差异。房地产投资价值量大、周期长、产品位置固定、易受经济气候和国家宏观调控政策以及城市规划的影响，这使得房地产业与其他类型的产业相比，对投资环境的要求更为严格，对其研究也就更具实践意义。 　　【关键字】房地产；投资环境；层次分析法 　　1.引言 　　房地产业由于投资回报率高的特点，很多闲散资金纷纷进入这个行业，造成了该行业的虚假“繁荣”，而高回报与高风险形影不离，这是经济发展的不二法则，房地产投资风险主要来源于两大方面[1]：其一是源自房地产开发商自身经营状况的不确定性；其二则是受外部环境的影响。因此，对于房地产投资项目来说， 进行投资环境分析评价是每一个投资者在投资项目之前必须进行的环节，通过对房地产投资环境的分析和评价，以此来规避在项目实施过程中一些不必要的风险，无疑会增加在竞争中获胜的筹码。 　　2.房地产投资环境分析的具体内容 　　投资环境是影响房地产投资行为的外部因素的总体，任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。因此作为投资主体的房地产开发商，深入分析评价一地的经济环境、社会需求、市场容量和政策法规是有效提高投资效益和规避风险的重要前提。 　　在对房地产投资环境进行分析和评价时， 应该注意到以下几点： 　　①对于任何一项投资，风险总是对投资者的决策产生重大影响，房地产投资出来面临个别风险以外还有不可回避的系统风险，这两类风险都与房地产投资环境密切相关，而房地产投资额度巨大，周转期长，随着时间的推移、环境的变化，各类风险出现的机率和影响将会倍增。 因而对国家政治环境、 宏观经济环境和市场环境的评价就非常重要。 　　②位置固定性或不可移动性是房地产资产最重要的一个特征。任何房地产项目都需要落实到具体的区位，即自己特定的商圈半径，在项目能够辐射的半径内才能对开发商、置业投资者和租客起到吸引和拉拢作用。因此房地产业是一个对区位因素很明感的产业，房地产投资者无不在追求区位价值，在什么样的区位上投资就会有什么样的经济收益，具体区位涉及的房地产微观投资环境是投资决策的重点论证内容，而对区位的分析评价实际就是要对其所处的城市经济地理环境的优劣做出判断。 　　③房地产投资受到城市规划和城市发展战略的影响。因为房地产价值与其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化紧密相关。经验证明：能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产开发商都能获得巨大成功。所以，在房地产投资环境中城市规划及发展战略这一软环境就显得格外重要，对它的系统评价就更具有实践意义。 　　3.房地产投资环境评价 　　3.1房地产投资环境评价指标体系的确定 　　本文主要利用层次分析法及综合评价法对陕西省的郑州（A）、新乡（B）和商丘（C）3个城市的房地产投资环境进行评价。 　　对房地产投资环境进行评价，建立指标体系是一个重要的环节。为使指标体系更好地反映一个地区的投资环境状况，这个指标体系必须具有系统性、比较性和科学性，同时根据指标的容易程度及这3个城市的具体情况，选取一下6个评价指标作为评价依据： 　　①投资获利率（F1），指一定时期内所获得的利润额与投资额之间的比率。对盈利性投资而言，这是评价投资环境优劣程度的主要指标。把等量的投资用于不同地区，获利越多的地区其投资环境越好[2]。 　　②国民消费水平（F2），指一定区域内居民储蓄总额与当地国民收入总额的比值。该指标用来反映区域内居民生活消费水平，其结果对不同类型的投资具有不同的意义。 　　③资源增值率（F3），指某种资源加工后产品价值总额与该资源开发的最初价值总额之间的比率。该指标用来反映开发一定地区的某种资源能带来的盈利大小。资源增值率高，表明当地生产技术与经营管理水平高或交通运输等基础设施条件良好，有利于资源深加工，从一个侧面反映出投资环境状况的良好。 　　④基础设施适应度（F4），指某地区的交通运输、能源、水源、通信等基础设施对拟投资项目的适应程度。 　　⑤投资饱和度（F5），指在一定条件下，某一投资领域已投入资金额与该领域投资容量的比值。当该比值等于会大于1时，成为投资饱和，投资应中止；当该值小于1时，可考虑继续投资，这一指标主要从市场容量方面反映投资环境状况。 　　⑥有效需求率（F6），指社会平均利润或利息与产品销售收入减去要素成本再减去使用者成本的比值。要素成本只要是投资者支付在土地、劳动力、固定资产等生产要素上的费用；使用者成本是其支付在原料等流动资金占用上的费用。从产品销售收入中扣除这两种成