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基于竞争力房地产财务战略管理研究 　　【摘要】房地产企业的经营效益具有很大的不确定性，加强项目建设中的成本控制，确保资金的良性循环，完善企业财务管理，是提高企业核心竞争力的有效手段。 　　【关键词】房地产企业 财务管理 资金 　　随着我国经济建设的不断发展，国家对于房地产市场的调控也日益增强，企业间的竞争也越发激烈。房地产企业必须要抛弃以往单纯地做项目、追逐短期利益的旧思维，努力提高财务战略管理水平，充分发挥财务战略管理在企业内部的强大作用。只有这样，才能不断加强企业自身的核心竞争力以适应我国社会主义市场经济的要求。 　　一、目前房地产企业财务战略管理中存在的主要问题 　　（一）项目施工建设投资成本过高 　　房地产企业不同于其他企业，它对资金的依赖性很高。房地产企业一般具有“投资数量大、回收期长”的特点，因此，必须重视项目施工建设中的资金占用问题。由于投资量太大，一般房地产企业的自有资金都不足以满足项目需求，大量的资金都需要向银行贷款。故而，投资项目的建设周期越长，企业需要向银行支付的利息也就越高，这一定程度上也就增加了施工项目的成本。相反的，如果房地产企业能够很好地控制资金的周转，体现出资金的时效性，资金的占用时间越短，周转次数越多，企业的效益也就越高，其核心竞争力也就越强。特别是在物价上涨的市场条件下，资金从某种程度上来讲，就是一个不断贬值的过程，房地产企业如果能有效地控制施工建设周期，也就能最大程度地降低占用资金的损失，换言之，这也是给企业创造了效益。 　　（二）资金风险较高、限制较多 　　房地产企业的资金获取渠道一般都比较少，且自有资金太少，这在某种程度上也制约了企业规模的扩张。房地产企业由于资金原因，一般都没有能力同时进行多地域、多项目的建设投资。而只能在当前项目竣工验收后，等待资金回笼，再利用这些资金去投资其他项目。这种投资模式中，房地产企业承担的风险较大，一个项目的投资失败甚至就有可能拉垮一个企业。另外，房地产企业出于追逐高额利益和快速回笼资金的考虑，选择投资项目的时候一般会考虑在居民消费能力较高的大中城市，这样也导致了行业内部的恶性竞争，从而也大大增加了房地产企业的投资风险。 　　（三）财务管理意识淡薄 　　在房地产企业中，特别是一些中小房地产企业中，非常缺乏财务管理的意识，很多人甚至还停留在记账、算账、报账的层面上，缺乏可以提供给企业高层用于决策管理的信息渠道，这在很大程度上也限制了财务管理战略实施效果的发挥。另外，房地产企业内部的财务管理基础工作薄弱，广泛存在财务核算制度欠缺、财务人员素质较低以及流动性太大等问题。 　　（四）财务监督控制机制欠缺 　　为了确保房地产企业内部财务信息的经济价值，以及数据的真实性、可靠性，必须在企业内部实施财务监督控制机制，以保证财务管理行为的合理合法开展。但是，有部分房地产企业，内部缺乏明确统一的财务授权机制，甚至存在各部门各自为政的情况，无法形成有效的管理，造成了大量资产的盗用和流式；另外，有部分经营管理者往往会出于利益考虑，干预和阻碍财务监督部门的正常工作，使其不能发挥其应有的职能，成为一种摆设。 　　（五）对销售、管理费用的控制不足 　　有部分房地产企业在制定销售指标以及管理费用预算时，缺乏广泛深入的调查，没有考虑到实际运作中的复杂情况，对各种可控和不可控因素归纳不够准确，导致了最终的销售结果并不能真实反应部门负责人的责任。缺乏有效的问责制度，使得一部分中高层管理人员思想懈怠，没有充分发挥出他们应有的价值，给企业造成了很大的损失。 　　二、基于以上问题所应该采取的对策和措施 　　（一）加强项目建设中的成本控制 　　必须要把成本控制当作施工建设工作的一项重点来落实，具体措施有：1.对招标、投标过程严格把关：制定企业内部招标、投标规范，避免吃回扣、暗箱操作等不正常行为，努力降低成本；2.重视施工队伍的遴选工作：在项目施工完成后，如果工程质量检验不达标，房地产企业不仅要为此支付大额的维修重建资金，也会对居民的生命财产安全造成隐患。因此，必须重视施工队伍的遴选，一个信誉好的施工企业是工程质量的最大保障；3.加强工程签证：在项目建设中要加强工程签证，特别是隐蔽工程的签证，这样可以严格地约束相关人员的行为，防止资金的流失和浪费。 　　（二）坚持合理工期，确保资金的良性循环 　　工期对于房地产企业的资金运作有着极大的影响，必须根据项目规模，坚持科学合理的工程建设程序，严格组织施工，做好资金的周转工作。另外，从房地产企业的角度出发，企业必须有长远规划，既要有已交工项目和在建项目，也要有预备项目，在资金的投入上，三者的比例应以3：4：3较为适宜，这样三者之间可以互为掣肘，互相补充，做到资金的良性循环。 　　（三）完善财务核算体系 　　房地产行业