第8节土地增值税法.pptVIP

伍云峰 LOGO 第8章 土地增值税法 财税与公共管理学院 伍云峰 第一节　土地增值税基本原理 一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权（简称转让房地产），取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收 第二节　纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题?多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 　　　　　　B.税务机关 C.外籍个人 　　　　D.国有企业 『正确答案』 ABCD 二、征税范围 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 包含的三个判断标准：①转让的土地使用权是否国家所有；②土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；③转让房地产是否取得收入。 基本征税范围 不属于征税范围 1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。 1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。 （二）具体事项征税的规定 有关事项 　　是否属于征税范围 1.继承、赠予 （1）继承；不征（无收入） （2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 2.出租 　不征（无权属转移）。 3.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 4.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 5.以房地产投资、联营 （1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 （2）2011年新增内容：投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。(即：投资方或被投资方是房企的都要征) 6.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 7.兼并转让房地产 企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收。 8.代建房 　　不征（无权属转移）。 9.房地产重新评估 　　不征（无收入）。 【例题?单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】 【例题?单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（　）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产项目 【答案】 C C 第三节　税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下——需记忆 级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率（％） 速算扣除系数（％） 1 不超过50％的部分（含50%） 30 0 2 超过50％至100％的部分（含100%） 40 5 3 超过100％至200％的部分(含200%) 50 15 4 超过200％的部分 60 35 【例题·判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（ ） 【答案】 【例题?单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。 　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 『正确答案』 × A 土地增值额＝应税收入－扣除项目合计 一、应税收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 二、确定增值额的扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（如：登记费、手续费等(房地产开发企业取得土地使用权所支付的契税款也包括在内)） 第四节　应税收入与扣除项目 2.房地产开发成本：（适用新建房转让） 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、