张家界“十字街”商贸城物业管理作业指导书.docVIP

张家界“十字街”商贸城物业管理作业指导书 1、商铺营运服务作业指导书 2、商铺业户服务作业指导书 3、商铺设备、设施维保服务作业指导书 4、商铺建筑物的养护及维修作业指导书 5、商贸城秩维作业指导书 6、商贸城PA作业指导书 7、商铺绿化服务作业指导书 8、商铺广告管理作业指导书 9、商铺保险管理作业指导书 10、商铺装修服务管理作业指导书 一、商铺营运服务管理指导书 商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。? 　? 1、租赁管理? 出租方式的管理? 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式： 一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。? 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。? 2、协议租金出租的注意事项：? 在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；? 承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。 3、租金条款? 租金制定的参考因素：? （1）要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：?? （2）要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：?? （3）要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。? 租金的组成要素： （4）租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。 （5）水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。 （6）大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）? 4、租赁管理运营模式　　根据当前张家界租赁市场的实际状况，我们为客户提供了2种租赁管理运营模式 （一）、承包租赁管理模式 开发商客户将“十字街”房产以承包的形式委托给##公司租赁，客户无须任何投入；##公司负责与租赁业务有关的一系列工作和全部费用。开发商客户只需在签定租赁合同时予以配合即可 具体为： A、客户确定##公司承包租赁管理； B、客户和##公司共同确定该房产的租赁面积、承包价格和承包时间；（不能低于二年） C、客户与##公司签订承包租赁管理合同；（确定有关费用的给付、逾期赔付等） D、##公司交付给房产客户保证金；（保证金按该房产全年租金的1%收取） E、开发商客户将委托租赁授权书、有关房产证明、房产钥匙交##公司； F、按承包合同约定的时间和金额上缴房租，逾期未付按合同约定取消承包资格或赔付。 该方式适合的开发商客户对象一般为1000平方米以上的写字楼、商铺。 该方式的特点： ①开发商客户不用为租赁业务投入各项费用和支出； ②房产租金的收益有保证；空租率为零； ③避免了因对房产业务不熟悉造成的经济损失； ④可以投入更多的人力、财力、精力到主营业务中去； （二）、委托租赁管理模式 开发商客户将“十字街”房产以委托的形式给##公司租赁；##公司负责与租赁业务有关的一系列工作并在规定时间内完成一定比率的租赁率。开发商须承担有关的费用。 具体为： A、客户确定“十字街”房产交##公司委托租赁管理； B、开发商和##公司共同确定该房产的租赁面积、价格、时间和租赁率；（不能低于一年） C、开发商与##公司签订委托租赁管理合同；（确定有关费用的给付、逾期赔付等） D、开发商将委托租赁授权书、有关房产证明、房产钥匙交##公司； E、按委托合同约定的时间、面积和金额完成租赁工作，逾期未付按合同约定取消委托资格或赔付。 该方式适合的开发商对象一般为500平方米以上的写字楼、商铺。 该方式的特点： 1、开发商只须投入少量的费用； 2、房产租金的收益有保证；空租率较低； 3、避免了因对业务不熟悉造成的经济损失； 4、客户可以投入更多的人力、财力、精力到