大力开发养老地产突围地产界困境探究.docVIP

大力开发养老地产突围地产界困境探究 　　摘要：在当前住宅房地产市场处于低迷的情况下，越来越多的房地产商嗅出了养老式房产中蕴藏的巨大商机，纷纷试水养老地产，力图以产品和业态的转型突围地产行业的困境。能够满足老年人日益增长的物质文化需求，让老人的医疗、护理、养老休闲有效结合的全新养老服务模式将越来越受到市场的青睐，有望成为未来养老地产开发的主打方向。 　　关键词：养老地产 养老模式 医护养休 　　一、前言 　　随着我国人口老龄化速度的加快，人们逐渐将视野转向老年人的养老问题之上，尤其是“以房养老”概念的提出，充分说明养老房地产的发展具有很大的空间，需求也比较旺盛。然而，虽然养老地产市场就像一块还没有被瓜分的蛋糕，味道鲜美，但是采取怎样的形式来吞食这块蛋糕还需要面临许多问题――如何进行市场开发，该开发怎么样的产品，广大的消费者们的喜好优势怎么样的，都需要进行详细的分析。对此，笔者认为在进行相关产品的开发，相关商业策划前，还需要对我国广大老年的实际情况进行分析，通过对他们的自身具体条件的了解，开发出适应当前我国老年社会需求的养老地产形式。 　　二、养老地产的概念与特征 　　（一）养老地产的概念 　　养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，在一定程度上能够促进老年人健康生活，提供基本的健康养老设施的新型养老地产产品。它的基本形式有以下几类：老年福利院、养老社区、养老公寓、养老住宅、养老度假村等等。 　　（二）养老地产的特征 　　养老地产与现今存在的商业地产形式相比，存在非常大的不同，在进行开发的过程之中，需要对产品进行以下定位： 　　首先，养老地产的地理环境要求相对较高，其不仅需要设置于交通便利的区域，同时，周边的生活环境、自然条件等方面都要满足老年人居住的要求；其次，与普通住宅相比，养老住宅在局部和整体的设计规划中，需要考虑到老年人群行动不方便，身体机能衰落等问题，要设计出适合老年人生活起居，方便出行的具体设计形式，比如，二十世纪七十年代所提出的无障碍设计形式就是比较适合的开发规划形式，另外，还有人提出在养老地产的开发过程中科学的安装一些紧急呼叫系统，以便于预防一些突发问题，为老年人的养老提供安全保障； 　　再者，除了养老住宅以外，还需要考虑到日常生活中所需要的硬件配套设施，包括医疗、娱乐、饮食，社区人工服务等等。 　　三、养老地产兴起的背景 　　早在2011年，我国的国务院就已经对老年人养老的发展做出了指示，并且还出台了相应的文件――《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》。该文件指出：在十二五计划发展过程中，要逐步建立适应于人口老龄化并和经济发展相协调的社会养老服务体系，该体系的主要目的是致力于为老年人提供相关的养老服务，并依据社区为基础，以社会组织机构为存在形式，这样既保障了老年人养老生活的基本要求，给其以精神上的补充，让他们感受到“家”一样的关怀，还能将社会其他领域融入到养老服务的过程中，促进社会的和谐！ 　　另外，在2013年9月，国务院又针对养老这一问题给出了一些指导性的发展意见――《关于加快发展养老服务业的若干意见》，该文件指出未来新建城区和新建居住（小）区要按人均用地大于或者等于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。这充分说明，随着国家对养老的重视以及相关政策的出台，我国的养老房地产会作为首要发展对象，并得到迅速发展。 　　四、我国养老地产的产业环境分析 　　（一）住宅房地产市场低迷催生特色地产的兴起 　　近年来，随着房地产行业竞争的日趋激烈和市场政策调控趋紧，房地产行业的投资回报率在不断下降，房企的利润不断变窄。据权威机构发布的2013年199上市房地产企业发展研究报告显示，企业的总资产利润回报率和净资产收益率于2009年以来一直处于下滑的情况之中，具体数据如下：2012年这两项指标分别为5.21%，11.23%，而2013年这两个指标数据分别为5.15%和11.09%，2009年这两项指标分别为8.15%和17.09%，2009年与2013年相比，这两项指标数据分别已经下降了三个百分点和六个百分点。 　　再者，根据我国统计局最新发布的调查数据显示，我国的家庭住宅销售面积在今年第一季度同比下降了5.7个百分点，相应的住宅销售额也下降了7.7个百分点，住宅建设用地新开工面积也同比下降了27个百分点。在住宅地产市场低迷的情况下，诸多房地产企业开始着力于产品和业态转型，将大力发展特色地产作为产业突围的的重要选择。在这种环境之下，许多地产企业已