房地产税市场法、收益法.pptVIP

四、市场法评估步骤 （一）搜集房地产交易实例。 3.建立房地产交易实例库。 开展房地产评税工作必须建立交易实例库。交易实例库中包含的交易实例应该满足评税工作对评税对象空间覆盖性特点的要求。 基于房地产市场变化情况的影响，需要定期更新房地产交易实例库，一般情况下，至少3个月更新一次。 四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。 根据评估需要，从搜集到的交易资料中选取一定数量符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，即可比实例。 四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。 1.选取可比实例的基本要求： ●可比实例应该是估价对象的类似房地产。 ●可比实例的成交日期应与估价时点接近。 ●可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 ●可比实例的成交价格应该是正常情况下的价格或者是能够修正为正常价格。 四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。 在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为以下几点： ●可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。 ●可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 ●可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。 ●可比实例的档次应当与估价对象的档次相当。 ●可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 ●可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 ●可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般在1年以内。 ●可比实例的成交价格应是正常成交价格或者能够修正为正常成交价格。 四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。 2.选取可比实例的数量要求。 从统计学角度看，选取的可比实例越多，评估结果就越准确。通常情况下，选取3-10个可比实例即可。 四、市场法评估步骤 （三）建立价格可比基础。 建立价格可比基础主要包括以下几个方面： ●统一房地产范围。 ●统一付款方式。 ●统一币种和货币单位。 ●统一采用单价。 ●统一面积内涵。 ●统一面积单位。 四、市场法评估步骤 1.统一房地产范围。 （1）房地产实物范围不同。 在这种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。 （2）含有非房地产成分。 房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格 （3）含有债权债务的房地产。 房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务 四、市场法评估步骤 2.统一付款方式 在房地产估价中，为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准。因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。 3.统一币种和货币单位。 在统一币种方面，不同币种之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期的汇率，汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的买入、卖出中间价。 四、市场法评估步骤 4.统一采用单价。 通常采用单位面积上的价格，如：元/亩或元/平方米。 5.统一面积内涵。 在房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内面积计价的，也有按使用面积计价的。进行估价评税时，必须进行统一。 6.统一面积单位。 一般为平方米或亩。 四、市场法评估步骤 （四）进行市场交易情况修正。 造成成交价格偏差的因素主要有： ●有利害关系人之间的交易。 ●强迫出售或强迫购买情况下的交易。 ●急于出售或急于购买情况下的交易。 ●交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 ●交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 ●交易税费非正常负担的交易。 ●受迷信影响的交易。 四、市场法评估步骤 （四）进行市场交易情况修正。 进行交易情况修正的公式： 正常价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数 或： 正常价格=可比实例成交价格±交易情况修正额 四、市场法评估步骤 （五）进行交易日期调整。 交易日期调整也称作市场状况调整，是将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。 交易日期调整的方法有百分率法和价格指数法。 1.采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 2.价格指数分为定基价格指数和环比价格指数。 四、市场法评估步骤 （六）进行房地产状况调整。 首先，列出对估价对象价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位、实物和权益三个方面的因素；其次，判定估价对象和可比实例房地产在这些因素方面的差异，并对差异情况进行量化；最后，根据差异程度对可比实例价格进行调整。 房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整两种方法。 四、市场法评估步骤 1.直接比较调整一般是采用评分的方法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与之逐项进行比较、打分。直接比较法公式： 可比实例在自身