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对专项维修资金管理探讨 　　摘 要 物业共用部分、公共设施设备的维修和正常使用是物业管理工作的重要内容之一。专项维修资金归业主所有，在保管和使用上按“两条腿”走路。大宗维修资金存入政府指定的银行专户存放，使用时由物管企业提出计划，业主委员会审核，金融部门划拨，以保证大，中修维修项目正常实施；少量资金（如1元/m2 ）就近存入银行，由业主委员会和物管企业在银行“双印件”保管，当突发事件发生时，采用住户、住户代表、小区代表、小区物管员、维修人四方代表会签的方式，商定维修方案。 　　关键词 物业 资金 交缴 管理 　　随着我国住房制度改革的不断深入，人民生活水平的不断提高，房屋产权已形成多元化格局，居民个人拥有住宅所有权的比例越来越高。房屋维修、更新、改造管理责任由过去国家或单位承担逐步改由现在的房屋产权个人承担。房屋共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，关系到整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定的费用，建立住房专项维修资金，专门用于房屋共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造。现就相关的问题作以下探讨： 　　一、专项维修资金的概念与性质 　　物业管理专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定的而设立的专项资金一类，即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的的而专项筹资、独立核算的资金，其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管资金，作为长期负债管理。它与一般的投资资金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让等多方面有着本质的区别。设立专项维修资金的初衷是寄望于该笔资金及利息维持楼宇有计划的大修、更新、改造和突发性紧急开支，但由于现在银行利率很低，资金很难起到“以息养房”的作用（除非一开始筹集的维修自己数额较大），在很多方面，它更多体现的是一种应急性质的资金。 　　二、为什么要建立专项维修资金？ 　　之所以需要筹集建立维修资金，是因为没有维修资金，物业共用部分大维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）便得不到及时处理。由此看来，只有那些在需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，才需预先筹集维修资金。只有业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）才需预先筹集建立物业维修资金（临时筹集不可能），而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下无需预先建立维修资金的。 　　很多小业主仍存在疑问：为什么要事先筹集资金？为什么不能由物管公司先垫资维修，然后大家据实按核算数额补交（实报实销）？进一步还会想：既然开发商都可以先垫资建房，物管公司为什么不能先垫资修房？要回答这种疑问并不难，这事实上涉及两种性质的行为与关系。开发商垫资建房，目的是投资获利，纯粹是一种商业行为（利益驱动），围绕的是市场需要，依据的是市场调查、评估（自信垫资后一定能收回），所冒风险很大。而物业维修原本就是业主自身的职责，是一种非赢利的服务活动，物管公司受聘受托从事这项工作，所得是劳务报酬。物业维修的非赢利性，使得这种劳务报酬不可能很高，难以在利益上驱动物管公司垫资。所以“实报实销”的做法行不通。 　　三、何时交？交多少？怎么交？ 　　先来看何时交的问题。新建物业由购房人买房时一次性交，若能与发房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修资金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集资金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的，且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题，开发商负质保责任，所以一开始并不需要很大笔的维修资金，按时间逐步累积维修资金正好体现符合“谁用谁修，多用多交”的道理。但仔细分析一下便知，维修资金与管理服务费挂钩不合理，因为同样的房屋，管理服务费高往往意味着保养好，恰恰不需要大量的维修资金。 　　再来看交多少的问题。维修资金交多少与物业建造质量、物业类型、物业使用性质、物业维修标准和银行利率等密切相关，仅这一点就值得作专门研究，本文仅从以下角度来说明这一问题。若一次性交纳维修资金比例过小，在当前低利率情况下便失去了作为资金的意义，因为其利息不足以支付起码的维修开支，必然要不断续交，变得与分期交缴没有本质区别。 　　最后看按什么标准交的问题。当前国家和地方均按房价一定比例交缴维修资金的立法规定，应该说此类规定存在明显的不合理性。首先，物业维修是针对物业本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观、甚至地名、编号等许多与物业老化维修无关的因素，以房价为基准显然将这些因素均包含进去，这就会导致诸如城市中心区与市郊