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沈阳地铁物业开发模式与方法初探 　　1、沈阳地铁规划线路简介 　　 沈阳市第二批快速轨道交通建设规划年限为2009年至2020年，总规划规模约160km。到2020年，加上已运营的1号线、即将投入运营 的2号线一期工程50km，线网建设总规模可达210km，由“二横、三纵、两L”7条线构成。近期建设方案体现三大功能特点，一是在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局；二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展；三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。 　　 按照新的线路规划，沈阳市计划在“十二五”期间启动四、九、十，三条规划线路的建设工作,预计率先开展四号线的建设工作，市政府已要求市规划和国土资源局联合市地铁集团有限公司启动新线周边土地的收储工作。 　　2、沈阳地铁部分线路和地块的开发与利用 　　 沈阳地铁一号线和二号线均已完成土建建设，在起初的征地拆迁时，部分地块预留了少部分土地极具开发价值，目前沈阳地铁成立了房地产公司，专门负责地铁周边的土地开发，因开发项目所需资金量较大，且资金回收期较长，因此为了快速收回资金，以利地铁建设，沈阳地铁也正在尝试合作开发等模式促进地铁建设-物业开发循序渐进的同步发展。 　　2.1和平区45号地块 　　该地块位于和平区11纬路，交警支队对过，紧邻地铁南市站b出口，占地面积2550平米，土地性质为商业用地。因此地块所处位置，为沈阳市繁华的中心地带，紧邻地铁一号线，东靠青年大街交通主动脉，距离太原街商业区2公里，所以极具开发价值，且前期已完成该地块的土地权属，所以若该地块采用自行开发模式，无需太大的资金投入，若该项目定位准确，短期内即可收回成本。 　　2.2市府广场地铁配套工程 　　 “沈阳市府广场地铁配套工程”项目横跨市府大路，东临惠工街，西邻青年大街，北临卓展购物中心,周边有北市家园、东森国际、东大智慧园、北寺回族新居、格林豪森、格林自由城等住宅小区。项目占地51965?O，总建筑面积112684?O（不含地铁和市府下穿路面积），商业部分面积74198?O，停车位615辆，项目由下穿市府部分结构分隔为南北两部，层高数据如下： 　　 　　 表一市府广场项目各层高度 　　 单位：m 　　楼层 负一层 负二层 负三层 　　南部结构层高 3.9 5.15 5.4 　　北部结构层高 3.67 5.1 5.1 　　 本项目估算总投资需6.024亿（按设计概算90%取费，面积比例取整体建筑80%，含建设周期利息和管理费），其中：土建投资3.302亿元（根据合同资金分劈表），设备购置及安装费用1.023亿元，其他配套及利息费用1.699亿元(含土地出让金)。对沈阳市类似的商业项目调查如下： 　　 表二 沈阳市商业区租金和售价调查 　　五爱小商品城 五爱街东侧 347 26000 　　太原街地下时尚 太原街 187.34 9100 　　北站灯饰城 友好街地下及北站前地下广场 60 暂不对外出售 　　地一大道 皇姑区北行 400 暂不对外出售 　　沈阳春天 中街 500 8750 　　北站灯饰城 友好街地下及北站前地下广场 60 暂不对外出售 　　 　　商铺名称 地址 月租金 　　（单位：元/?O） 售价 　　（单位：元/?O） 　　 　　 根据上述数据，得出四个商业项目的月租平均价格是每平米248元，售出均价是每平米17550元。 　　 本项目根据实际情况确定整体出售、整体出租、部分出租和部分出售三套方案： 　　（1）整体出租方案 　　 本项目与太原街地下时尚同属于地下商城，未来的客流量预测应当不相上下，且定位较地下时尚高，因此取三处商业中心的平均租赁价格248元为理想价格。 　　 拟定租赁价格为248元/?O?月，前5年为市场培养期，租金下浮50%即99元/?O?月, 出租率70%,总租赁面积为74198?O，设定项目租赁年限为30年，算得本项目年平均收益率7.17%，预计收回成本年限为13年，即本项目2012年竣工交付，2026年可收回成本，收回成本后平均每年净利润可达到4799万元，税后总利润约11.763亿元。 　　本方案在整体租赁13年以后可收回成本，若项目定位准确，市场培育渐趋成熟，自第6年开始按现阶段出租价格，出租率以90%计算，每年租金可达到1.587亿元，收益最为可观，但资金回收周期较长。 　　 　　 图1市府广场项目效果图 　　（2）整体出售方案 　　因前期市场尚未培育成型，对售价有一定影响，但为降低评估风险本报告参考两处商业的平均出售价格下