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物业管理中房屋渗漏维修技术研究 　　摘要：房屋渗漏是建筑常见出现的问题之一，也是物业管理部门要经常解决的问题之一，因此，物业管理部门需要对各种可能出现渗漏的原因有清晰的认识，并能够充分运用维修的相关技术措施。 　　关键词：物业管理；房屋渗漏；维修技术； 　　中图分类号： TV697.3+2 文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　随着我国住宅建筑业的不断发展，人们的居住条件和居住环境发生了巨大的变化，更有一些率先富起来的人们住进了全封闭式管理的高档花园小区，小区内的业主(或用户)享受着高质量的物业管理服务，其生活品质已接近或达到了国际水平。但是，在人们生活和居住水平大有改善的同时，我们却不得不面对来自房屋渗漏的无尽烦恼和无奈，可以说个别房屋的渗漏现象已经严重影响了人们的生活质量，使业主的财产乃至生命的安全受到威胁。房屋渗漏维修通常在物业房屋维修工作中占有很重要的地位，同时也是物业房屋维修工作的一个技术难题。房屋屋面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量，给业主日常生活造成诸多不便，也影响业主对物业服务的满意度，而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。下文就对房屋渗漏维修技术进行简单地探讨。 　　 　　一、查明导致屋面渗漏的原因 　　一般来说，屋面渗漏往往是由于以下原因所致： 　　（1）基层干燥不充分，防水层在施工前，保温层往往有一部分未下燥的水分，铺贴卷材时，热沥青烫水急剧汽化，将水蒸气封闭在屋面基层内。随着施工环境气温升高，水气蒸发，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水。基层不够干燥，水分或溶剂蒸发较慢(基层含水率超过10％)影响到胶粒分子链的热运动，不利于成膜，还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。 　　（2）屋面细部结构及接头有问题，卷材铺贴方法不当，两幅卷材之l’日J接缝宽度不够，按规范规定，长边搭接不小于70毫米，短边搭接不小于100毫米，在施工时，操作人员粗心大意，在卷材的层与层之间有杂物(或污染严重)。 　　（3）屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求，造成防水层表面经常积水，导致腐烂、渗漏，另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足。玻璃丝布铺贴不规整，露丝布，影响涂料与基层砂浆之间的粘 　　结力。 　　 　　二、房屋渗漏的日常维护 　　对已过质量保修年限的房屋，物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况，保持与业主经常沟通，详细了解房屋渗漏情况，制定相应的维修方案，根据具体情况进行有针对性的维修处理。 　　（1)对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位，可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材(该材料以玻纤毡为胎基，SBS改性沥青为涂盖层，两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料，其低温柔韧性好，但延伸率稍差，适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水层，以下简称卷材)，专用堵缝材料及单组分聚氯酯防水乳液(该防水乳液为牯稠状物质，反应固化型涂料，不需现场配料，依靠吸收空气及基层水分固化，但其固化时间较长，不宜长期储存，适用于地下及非外露部位防水，以下简称防水涂料)进行防水处理，维修方便可靠，并町降低维修成本。 　　(2)对十屋面防水层并没有失效，只是局部漏雨且面积较小的情况，主要是施工产生的质量问题，如常见的防水层起鼓、开裂，局部渗漏等，采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法，要求修补施工时要认真、细致，否则将影响维修效果。 　　(3)对渗漏面积较大的屋面，应大面积维修。首先，将防水层拆除，如果找平层已经严重酥粉失效渗漏，导致保温层蓄水，丧失保温功能，大修时，必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水，使之与找平层内剩余水分在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发，不但影响保温效果，防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡，开裂、最后渗漏。其次，要注意将基层清除干净。 　　 　　三、房屋渗漏维修施工各个阶段的要点分析 　　1基层处理是基础。 　　民用住宅工程，大多是当年开工，当年竣工，防水工程都赶在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下雾时施工，且基层必须保持充分干燥，其基层含水率不得大于8％。屋面、外墙防水维修施工中基层处理的好坏，直接影响施工质量。施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度，受荷载时不致产生显著变形。屋面作防水处理时，可采用1:3水泥砂浆作厚度为15毫米基层，且必须平整、坚实、清洁，施工时含水率宜控制在8％左右，其找平层砂浆必须有足够的强度，数值达到5Mpa以上。在天沟与墙体相交处做成半径约为15毫米的圆弧，或做成边长为100毫米左右的钝角，分层抹压使之表面平整，使其与卷材能够粘贴良好。 　　2细部处理是关键。 　　通过对各园