物业经营风险控制下的内控模式探究.docVIP

物业经营风险控制下的内控模式探究 　　摘要：从原理出发来看待“内部控制”，其主要涉及到经济管理的内容，但在文中对其进行适当拓展到制度管理层面。再者，管理的本质在于对人的管理，从而内控的着力点也仍是对人的管理。在此分析框架下，优化物业经营管理并防范风险的内控模式可从：强化内控的问题意识、优化财务内控的手段、实施内控的制度创新、建立线上线下的内控等四个方面来构建。 　　关键词：物业经营 内控模式 风险 措施 　　在市场经济条件下有效配置物业资源，将为物业管理主体带来显著的经济效益（物业管理客体包括：居民小区、写字楼、商场、各类大型中心）。但在实践过程中因物业经营风险的存在，也使得经济效益的实现面临着诸多挑战。随着当前我国宏观经济面下行压力加大，以及通缩趋势依然存在的情形下，通过优化内控模式来控制物业经营风险成为了十分重要的工作。从原理出发来看待“内部控制”，其主要涉及到经济管理的内容，但在本文中对其进行适当拓展到制度管理层面。再者，管理的本质在于对人的管理，从而内控的着力点也仍是对人的管理。由此，这也就构成了本文立论的逻辑起点。 　　本文的结构是这样安排的：首先对物业经营风险进行分析，然后进行内控模式定位。最后在定位基础上，完成对内控模式的构建。为了使本文的主题讨论更为具体，全文以小区物业管理为例来进行阐述。 　　一、物业经营风险分析 　　小区物业管理范畴包括：小区内配送、各种上门服务，一级多种创新的经营模式。在模式的开展过程中，主要存在着以下经营风险： 　　（一）成本控制风险分析 　　成本控制在物业经营管理中的职能显而易见，在当前人工成本居高不下的情形下，如何建立有效的整体成本控制格局，将关系到物业经营效益的提升力度。然而，在现实中因信息不对称现象的存在，成本控制面临着这样几个主要风险：一是固定资产重置所带来的成本控制风险。如超标和低于标准配置固定资产，在长期视角下都将产生成本控制风险。二是可变成本控制中所带来的风险。对耗材的补充和对人力资源的配置等，都将产生成本控制风险。 　　（二）租金回笼风险分析 　　物业经营管理的收入主要来自于租金，租金的额度和交付方式在合约中都已明确。但在现实中，可能因承租方主观和客观因素的作用，而导致租金回笼存在着风险。如，租金回笼效率降低、租金回笼方式被人为改变。特别在当前实体经济面存在下行压力的情形下，以及物业经营面临买方市场的情况下，以上风险的产生都使得物业产权主体无可奈何。另外，在我国社会文化中缺少契约精神的现状下，租金回笼风险似乎已经见惯不怪了。 　　（三）合同纠纷风险分析 　　合同纠纷风险时常出现，尽管它不是一个必然存在的风险，但在物业产权管理存在缺陷的状态下，合同纠纷仍难以避免。根据笔者的工作体会发现，因承租方擅自改变房产用途。或者擅自改变室内功能规划等，都是产生合同纠纷的根源。不难知晓，若是物业管理规模较大、物业管理内控缺少技术支撑的情况下，以上问题都难以及时发现和制止。因此，上述风险一旦发生则几乎不具备可逆性。 　　二、内控模式定位 　　（一）针对成本控制风险的内控模式定位 　　实践表明，严格控制物业经营管理成本，将在确保总收益保持不变的情形下增大利润空间。在当前通缩危险仍然存在的条件下，物业管理总收益有逐步萎缩的趋势。可见，为了稳定公司的经营利润，则需要在内控中强化对总成本的管控。在经济管理和制度管理的内控机制下，应通过制度创新来激发起一线员工的成本控制意识，以及在全面预算管理的基础上，确定合理的技术组织形态。由此，这就是内控模式的定位点。 　　（二）针对租金回笼风险的内控模式定位 　　从实事求是的态度下来看待内控的模式定位，我们不能期望通过内控就能使租金回笼率提高到100%的水平，这不仅与现阶段的市场经济环境特点不符，也与契约精神缺失的现状不符。但在针对承租方主观和客观因素所导致的租金回笼风险上，可以分别采取引入声誉约束机制和建立长期合约的制度来给予控制。从中不难知晓，这些都应成为内控手段实施的重要内容。 　　（三）针对法律纠纷风险的内控模式定位 　　从逻辑上来讲，租赁方一旦遇到法律纠纷便应以法律方式给予解决。但事实上，租赁方在付诸法律裁判时也将面临着不菲的博弈成本，也将为此而背负一定的社会成本。特别在当前物业经营面临市场萎缩的情形下，解决法律纠纷就更应考虑到我方的承受能力。因此，这里的内控模式应着力从“防范于未然”的角度来展开，这样才能在维护客户关系的良性环境下维系我方的经济利益。 　　以上从三个方面所提炼出的内控模式定位，便为物业经营管理的构建提供了路径指向。 　　三、定位驱动下的内控模式构建 　　根据上文所述并在定位驱动下，内控模式可从以下4个方面来构建。 　　（一）强化内控的问题意识 　　在本文开篇之处就已指出，物业经营管