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廉租房开发建设中存在问题与对策 　　摘要:当今世界,住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。从长远角度来看,要保证我国廉租住房制度的可持续发展,政府应加大投入,广泛扩充廉租房源;引进民间资本,加快廉租住房建设;建立较为完善的廉租住房制度,加大对已有的廉租住房的动态管理。 　　关键词:廉租房;廉租房制度;住房公积金 　　中图分类号:F293文献标识码:A 　　文章编号:1674-1145(2009)26-0087-03 　　 　　改革开放以来,我国房地产业从复苏到快速发展取得了很大的成就,表现在居民居住条件有了显著改善,城市面貌有了极大改观,开发区成绩斐然,房地产业的发展极大地带动了我国经济的发展。但是由于房地产业在我国仍处于发展的初期阶段,有关房地产业发展的理论尚不完备,房地产业的发展大多处于摸着石头过河的状态。所以在房地产业的发展过程中也出现了许多迫切需要解决的问题。本文主要研究廉租房,如何把握政府宏观调控的力度使房地产业能与整个国民经济相协调发展。1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,首次提出“廉租房”的概念,规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。胡锦涛同志在党的十七大报告中,提出“健全廉租房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难情况”。2007年8月13日,国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出要加快城市廉租房建设,着力解决低收入家庭的住房困难。我国自1998 年提出廉租房制度构想,至今已经进行了近十年,各地在试点基础上逐步推进廉租房制度建设,并在一些城市取得了一定成效,但从全国来看,廉租住房制度的推行仍然十分缓慢。我国廉租房制度在推行中遇到了一些问题。 　　本文也正是努力研究和探讨廉租房开发的现状,试着分析在中国出现的问题和借鉴国内外参考资料努力试着提出解决措施,本研究课题任重道远,下面我各个章节具体分析。 　　 　　一、廉租房用房的现状 　　 　　 (一)廉租房概念 　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。 　　 (二)我国廉租房建设融资的现状分析 　　目前我国的廉租房建设融资方式,主要包括财政拨款(直管公房出售或出租收入)、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠。但这部分资金根本不足以支持廉租住房建设,因而不久前又出台的政策,要求地方政府将土地出让金净收益中的5%用于廉租房建设。 　　1.财政拨款。廉租房政策是国家为解决最低收入家庭的住房问题所采取的福利措施,由于其成本收益的特点决定了政府的财政支持很自然地成为了廉租房建设的支柱。截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元,扣除这部分已经提供了住房保障的资金,新建廉租房资金缺口至少为650亿元。这个数字还是保守估计。如果按照国际上廉租房配发标准计算,资金缺口将更加巨大。这意味着一个我国政府必须面对的结果――仅以现有政府财政为主的模式直接投资廉租房建设,必将面临较大的挑战。 　　2.住房公积金增值收益。住房公积金增值收益是目前我国廉租房建设的另一大资金来源。它是指住房公积金业务收入与业务支出的差额,其分配顺序为首先是住房公积金贷款风险准备金,然后上交财政的公积金中心管理费用,最后才是城市廉租住房建设补充资金。同时根据规定,住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%。显然在提取了风险准备金、支付了管理费用后,剩余的资金非常有限,这部分资金对于廉租房制度建设来说根本是杯水车薪。 　　3.社会保障和社会捐赠。由于廉租房是为我国最贫困人群建设的住房,属于社会福利的性质,是我国社会保障体系的一个分支,因此社会保障资金也是我国廉租房建设的一个重要资金来源。然而,目前我国享有最低生活保障的人数在不断上升,但同时我国社会救济福利费和抚恤支出的增长却均较前几年减缓。因此,社会保障对于廉租房建设的资金支持也十分有限。除了社会保障以外,社会捐赠的资金也是有限的,而且即使近年来有增加的趋势,但由于受我国经济水平和生活习惯的影响,社会捐赠的融资方式缺乏稳定性,对于廉租房的建设来说治标不治本,仅仅只能作为辅助的融资方式。 　　 　　二、廉租住房的发展历程 　　 　　 (一)廉租住房的发展历程 　　1.廉租住房的启动阶段。国务院于1998 年出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,规定对于最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。根据通知的要求,建