居住设计增加卖点实战要领.docVIP

居住设计增加卖点实战要领 　　“价值工程应用是房地产开发核心”、“商品价格永远是最大的卖点”。在市场微利及竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探讨既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。下面有几点可以在项目实施中落地的设计实战要领： 　　一、车库停车与地面停车场的设计做法 　　1、集中车库：使用效率最高的高效停车单元进行组合设计。高效单元是经优化的车道面积最小、停车效率最高、面积是 4000平方米（一个消防分区）的设计模数单元；方案规划设计阶段，增加地库适应性方案比较，使用地库停车标准，进行地库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间等问题。停车库端头优化停车布置设计：在满足规范 50 辆停车分组及防火间距要求的情况下，应尽量采用尽端式布置可多停车7-8辆。规整地库外轮廓，减少无效建筑面积。充分利用地库角部空间布置设备房及竖向交通口。 　　2、别墅半地下停车，施工成本低、采光好、便于管理，如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。 　　3、规划条件要求的地面30%停车尽量多做以弥补地下停车的不足。特别是别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。 　　4、可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给不同层次客户以更多的消费选择。过于追求“人车分流”必定增加投资成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来小区的发展趋势。 　　5、在满足规范和合理使用前提下尽量降低停车库层高，净高控制在2.2米以下，因为层高每增加10cm，地库造价增加3%。 　　6、对于中小城市的中档楼盘来说，私车往往成为客户炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎，相应会增加卖点。。 　　二、园区的景观设计 　　1、项目立项后，现场勘查的基础上，考虑景观、建筑、设备三个专业相互配合完成总体规划，为提升景观品质打下规划基础。 　　2、项目设计师牵头形成讨论的习惯和氛围，形成设计会议制度来打破“各自为政”现象，组成景观施工图交底专业化小组，加强审图环节，严把景观设计质量关。 　　3、以客户需求为导向，应采用客户调研确定法，以客户需求确定设计方向。 　　4、打破传统设计与施工的界面，减小沟通成本，以一体化管控体系强化系统性预防，打造高性价比景观。 　　5、道路的设计应充分考虑客户的需求，减少路网的不合理曲线和弯折。道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支， 　　6、无艺术及施工拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用参与性健身器材代替。例如秋千和木马对所使用的人都是童年美好的回忆。 　　7、多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。 　　8、减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。 　　9、一层设计“私家”庭院：打开客厅门进入院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。 　　10、规划及景观设计使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。 　　三.智能化、人性化产品设计 　　1、智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只设计安装基本的报警系统即可。 　　2、电话插座最好设计三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。 　　3、主卧不要太大，但保证开间进深比1：2左右；功能要多，可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。 　　4、客厅是白天老人和孩子活动的空间，解决小孩的安全性和老人的使用便利性是客厅设计人性化的具体体现；客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适。 　　5、利用赠送前花园、后侧露台等设计方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。 　　6、对建筑专业：根据使用需求，进行平面布置的合理性审查，校核人流、物流交通的有效性，减少不必要的公共面积和楼梯、电梯数量；对各功能面积进行审核，能有效提高单位面积的利用率；审查建筑物的耐火等级定性、防火分区划分是否合适，以减少由于分区不当，造成各专业消防费用的增加； 　　7、严格以客户需求为导向，深度分析需求细节，以客户需求确定设计方向。 　　四、销售卖点设计很关键 　　1、高层住宅设计用最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿