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房地产宏观调控政策对房地产价格影响研究 　　摘 要：我国房地产实业的高速发展，虽然推进了国民经济的发展，但是由于房价过高，超出绝大多数居民能够承受的范围，加大了居民的住房压力，不利于社会稳定发展。从房地产价格上涨的原因来分析，一方面，大众对房屋需求量增加，房地产开发成本高；另一方面，大量存在着“炒房”的现象、房地产市场结构不合理等。为此，国家通过宏观调控政策进行相应的调整，但效果并不理想。本文主要对房地产宏观调控政策对房地产价格的影响进行研究与分析。 　　关键词：房地产；宏观调控政策；价格上涨 　　近年来，我国社会经济高速发展，不仅提升了国民生活水平，还有效地提高了房地产实业在市场上的重要作用。房地产实业高速发展的同时还带动了交通运输、水电气、钢筋泥土等相关行业的发展，加速了中国城市化的进程[1]。大众对房屋需求量增加，房地产开发成本高，大量存在着“炒房”的现象，房地产市场结构不合理等因素造成房地产价格不断上涨。为了保障居民的生活，给居民创造一个稳定、安全的社会经济环境，政府必须出台相关的宏观调控政策，就房地产价格进行有效调整。 　　一、房地产价格上升的原因 　　随着我国城市化进程的加快，周围城镇或者是农村地区有大批的劳动人口涌入城市，就必定会产生住房需求，就易导致我国房地产价格逐步上升。根据相关数据显示，在2005―2014年间，中国房地产价格不断上涨，特别是在2009年末，政府对房地产实业实施房地产宏观调控政策，但是效果不明显[2]，甚至出现房地产价格仍然持续上升的现象。一方面，一些收入较低并且不具有购买能力的居民，由于租房的房价过高，而只能把购置房屋的事情提前。根据房地产价格持续上涨的趋势，居民对购房产生恐慌，绝大多数居民提前买房，这样一来就导致居民对房屋需求量增加，进而房地产价格也逐步上升。另一方面，地方性政府的税费政策宽松，房地产把许多中间环节所产生的税费转接给购房的居民，从而导致房价非正常性上升；地方性政府推行土地财政政策（地方性政府将土地使用权所得的收入用于地方财政支出的维持），根据国务院发展研究中心调查报告显示，在部分地区中的地方预算里，土地直接收取税费和由于城市不断扩张所产生的间接性税收占了收入的40%，然而土地出让金的净收入占取政府预算以外的60%以上[3]。因此，土地财政政策使得地方性政府对房地产实业过于依赖，从侧面反映出房地产实业对土地具有半垄断的性质，就有极大的可能不断地抬高房价，再加上城市物价高、楼盘房租高、绝大多数居民支出大于收入，不具有买房能力，长期下去，居民难以解决住房等问题。 　　二、房地产市场所出现的问题 　　（一）房地产市场下的金融风险 　　由于房地产开发商在开发的过程中，开发规模越大，从而需要的土地开发以及房地产开发资源资金就越多，而所需的大量开发资金从向银行贷款所得。居民个人购置房屋时，由于房地产价格过高，绝大多数的居民通过按揭贷款的方式买房。因此，就易引发房地产市场下的金融风险。对于我国商业银行，尤其是国有银行来说，由于资金流动较慢，因此为了盈利，将所剩的大量资金用于贷款。房地产开发商可以将房屋作为银行贷款资金的抵押物，降低了银行贷款的风险程度，是国家银行资金贷款的首选房贷对象。一旦房地产泡沫破裂，房地产销售紧张，而银行因给房地产贷款额度高，容易导致银行资金周转不过来，严重影响整个国民经济的发展。 　　（二）房地产开发成本高以及出现泡沫现象 　　房地产需要大量的土地资源才能进行投资开发，而土地作为一种不可再生资源，十分有限。伴随着我国城市化进程的加快，周围城镇或者是农村地区有大批的劳动人口进入城市，从而导致中国城市人口不断地增加，城市中大量的居民对住房的需求急剧上升，而土地资源稀缺，因此，就造成土地资源稀缺和居民对住房的需求急剧上升的矛盾日益突出[4]。在目前阶段，土地的交易制度体系还不完备，房地产的开发商在面对利益时，利用各种各样的方式手段获取土地资源，采用违规手段来低价获取土地使用权，在获取土地使用权后，将土地价格抬高，再进行转让，从中获得利益。由于房地产开发商不断抬高土地价格，在土地资源十分稀缺的情况下，就容易导致房地产泡沫现象出现[5]。如果泡沫现象破裂，会严重影响社会经济的稳定发展。 　　（三）房地产市场商品房的供应结构不合理 　　随着我国房地产实业的高速发展，存在着许多地区的房地产开发商大量开发中高档别墅以及豪华住宅区的现象，一些中低档的商品房的规模较小，因此，导致房地产市场商品房的供应结构不合理、开发比例不平衡[6]。由于房地产供给不平衡，不仅会造成房价不断上涨，还会引发普通居民的不满，给我国社会的稳定发展带来安全隐患。 　　（四）居民购买住房压力大 　　由于房价过高，并且超出绝大多数居民能够承受的范围，从而加大了居民的住房压力。根据房地