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房地产建设项目施工阶段质量控制方法研究 　　【摘 要】随着房地产市场竞争越来越激烈，开发商为了适应这种新形势的严峻挑战，要采取先进的管理理念和方法。建立和完善房地产项目管理体系，在房地产开发项目中熟练灵活运用项目管理知识是确保达到预期项目开发目标的关键因素，为企业管理开创极具竞争力的管理体系，使我国房地产业健康可持续发展。 　　【关键词】房地产项目；施工质量；质量标准；技术交底；定岗操作；制度建设 　　0 引言 　　在对大多数房地产企业的调查中发现，多数开发企业常常匆匆忙忙搞项目、急急忙忙开工、紧紧张张施工，但往往都出现项目延期交付、项目利润目标未达到等情况。其主要问题是在项目开发过程中缺乏完整的计划体系，缺乏严格按照计划实施的监督体系。 　　1 制定详细措施 　　工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况，制定相应控制工程质量措施报公司领导审核批准后实施。 　　2 做好技术交底 　　工程部应会同监理监督施工单位在每个分部，分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不允许施工。 　　3 不验收不放行 　　上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决要求整改，工程部负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。 　　4 推行定岗操作 　　保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。 　　4.1 隐检 　　要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。 　　1）地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。 　　2）钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。 　　3）焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。 　　4）防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况。 　　5）给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。 　　6）暗配电气线路：检查位置、现格、标高、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。 　　7）施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。 　　4.2 预检 　　确定下道工序的质量而预先对本项目作检查： 　　1）对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验； 　　2）建筑物、构筑物的定位线及引进标高； 　　3）建筑物基础放线及标高； 　　4）建筑物轴线及灰线； 　　5）各楼层放线及皮数杆； 　　6）模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等； 　　7）预制构件及其安装情况； 　　8）主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等； 　　9）电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等； 　　10）设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。 　　4.3 结构验收 　　装修前过行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。 　　1）外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。 　　2）资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等。 　　4.4 质检方法、手段、技术资料、成品保护要求 　　1）质检方法：全数与抽数相结合； 　　2）质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用； 　　3）督促施工、监理技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全； 　　4）成品保护要提请重视实施“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。 　　5 推行样板制 　　先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等必须先做样板间，或样板墙，经监理、工程部或市质监站验收合格后，方可允许大面积施工。 　　6 加强对质量通病的防治与管理 　　1）防水工程必须严格按《屋面防水工程技术规程》施工，做好盛水试验，