房地产开发中败德行为研究.docVIP

房地产开发中败德行为研究 　　作者简介：张晓姣，女，河南平顶山人，职称：助教，学位：硕士。 　　 　　我国的房地产市场经过一段时期的发展，已经逐步趋于规范化，但是在房地产开发中还存在很多败德行为。所谓败德行为就是指行为主体在发动和介入经营活动时有意识地违背道德原则，以求达到自我利润或效用极大化目的。败德行为程度不同地体现在对社会责任、消费者利益以及竞争对手权益等等方面的侵害，并在侵害他方权益的同时获取期望效用。败德行为的萌生和实施，依赖着信息不对称性、素质不全面性和市场不完善性三维约束，也正因为有着多维约束，败德行为将在相当长时期内依然存在但又不可能全面走向现实化。房地产开发中败德行为的发生无疑严重损害了社会利益，侵犯了消费者权益，同时也损害了整个房地产行业的声誉，限制其发展速度。因此我们必须要对这种行为进行分析，研究对策，限制这种行为的发生和泛滥，以保护消费者的权益，同时使我国的房地产市场更加规范健康发展。 　　 　　一、当前我国房地产开发中败德行为的主要表现 　　（一）违规占用集体土地 　　近年来在城市郊县存在着相当规模的占用集体土地进行房地产开发的现象。一些不法投资商打着“农村结构调整”，“建设新农村”的旗号，非法占用集体土地，大搞违法房地产项目建设。有的没有立项、征用、转用、规划、开工销售任何一个批销文件；有的集体组织或集体组织与其他单位合作，以新农村建设、旧村改造等名义进行立项、规划、建设报批，建设中或建设后私自对外销售；有的擅自扩大批准用地范围进行违法开发。这种情况助长了滥用耕地之风，影响了城市总体规划的实施，扰乱了我国房地产市场的正常秩序。 　　（二）不按法定程序开发，私改规划 　　由于开发一个项目的前期报建比较繁琐，耗时较长，这对于急需资金回笼的开发商造成较大压力。因此，有些开发商一边报建一边施工。而违法施工之后，总能找到解决方法把违法工程变为合法工程，相对来说，他们所受的罚款可能远不及他们因延误工期而要付出的利息及时间成本。这种行为使不少购买者入住房子几年后仍拿不到房产证。还有一些房地产企业采取更改规划提高容积率，从而增加可售面积的手段，提高企业的利润水平。而对于开发商小范围地调整规划，相关部门往往无从监督，而项目已经建起来，通常不会被强行拆除，只是根据文件规定补齐土地差价或者罚款就能够通过审批，而这也是开发商不辞辛劳改动规划的真正原因。 　　（三）虚假宣传 　　在对楼盘的宣传中，房地产开发企业过多使用溢美之词形成一股潮流。售楼人员的讲解夸大其词，不同人员的讲解内容不统一，事先承诺、不负责任地签订合同。房地产开发企业对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，沙盘模型等实物广告与事实严重不符，让购房者觉得买到了“便宜”:优美的环境、低廉的价位并能享受到房地产开发企业无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现房地产开发企业描述的各种美好景象与现实相距甚远。 　　（四）面积任意“缩水”、“涨水” 　　实际居住面积小于房地产开发企业所宣传的面积就是“缩水”，对业主来讲是一种缺斤短两行为；对实际居住面积超出宣传面积的“涨水”，不仅使业主要承担多出部分的房价，入住后还得多支付物业管理费、取暖费等，加重业主负担。有些房地产企业利用消费者缺乏房屋面积的相关计算方法，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积，公共面积分摊不合理、建筑面积计算依据与办法不符合国家及行业标准。 　　（五）合同欺骗 　　由于法制的不健全，政府有关部门的应对措施不力导致不法企业将一套商品房重复出售或抵押。还有些开发商利用消费者对相关知识的缺乏，在合同中写入一些不公平的免责条款。商品房买卖合同一般是格式合同，但允许当事人增加约定条款或对已有条款进行修改。开发企业往往利用消费者对相关专业知识的欠缺，在合同中添加免除或减小自己责任的条款，如免除延期交房的责任、扩大不可抗力的范围、缩短房屋的保修期等。 　　（六）房屋质量问题 　　房屋质量的主要问题是: 地基下沉、墙体裂缝、屋顶地板漏水渗水、偷工减料；门窗变形，开启困难，地砖断裂，上下水道堵塞;不合格装饰材料造成室内空气污染等。许多商品房室内外配套设施不到位，给住户生活造成不便，如:水、电、道路、采暖、燃气、通讯等应有的市政配套设施不齐全或不完整。在房地产开发中投资者往往成立一个独立的项目公司对某一个具体的房地产项目进行开发。尽管这种开发方式符合相关规定， 但在实践中却成为房地产开发企业逃避责任的手段。在房地产开发中，项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这样的情况下保修只能成为一纸空话。 　　 　　二、房地产企业消除败德行为，进行诚信经营的必要性 　　（一）通过诚信经营企业可以提高顾客忠诚