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房地产开发企业土地增值税清算问题研究 　　摘要：房地产业是国民经济的重要支柱产业，其发展对启动消费、扩大内需、拉动相关产业发展和促进国民经济增长具有重要作用。土地增值税清算，是指房地产开发企业达到土地增值税清算条件后，依据税法规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。随着房地产新一轮宏观调控的加强，国家税务总局发布了大量有关土地增值税清算的文件，作为房地产开发企业的财务人员，应当加强业务学习，切实做好土地增值税的清算。 　　关键词：房地产开发企业；土地增值税清算；问题研究 　　一、土地增值税清算的程序 　　房地产开发企业符合清算条件后，进行清算的程序包括四个方面：一是依照税法规定，计算开发项目应缴纳的土地增值税，或委托税务中介机构审核鉴证；二是在规定期限内到主管税务机关办理清算手续，提供清算应报送的资料等；三是税务机关对纳税人报送资料予以受理，并在一定期限内及时组织清算审核；四是清算审核结束后，主管税务机关将审核结果书面通知纳税人，房地产企业在确定期限内办理补、退税手续。 　　二、土地增值税清算的清算单位 　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 　　三、土地增值税清算的条件 　　（一）纳税人土地增值税自行清算的条件 　　纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 　　（二）税务机关要求进行土地增值税清算的情形 　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；②取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省级税务机关规定的其他f青况。 　　四、土地增值税清算应当明确的事项 　　纳税人在进行土地增值税清算前，应当明确下列事项：每次清算的项目及其范围；划分清算项目与非清算项目的收入和支出；划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出；划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限；明确清算项目的起止日期。 　　五、土地增值税清算应当提供的资料 　　1.土地增值税清算表及其附表。 　　2.房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 　　3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收人、成本和费用有关的证明资料及会计资料。 　　4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。 　　六、收入及扣除项目的确定 　　（一）应税收入的确定 　　清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。在进行清算时，应注意以下问题： 　　1.确认收人是否合理 　　（1）非直接销售的开发产品收入确认。将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售，按下列方法和顺序审核确认 ①按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；②按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；③ 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 　　（2）收人为外币的核算。在计算外币分期付款的总收人时，须以不同时期的市场汇价计算当期应税收入后相加得出，而不能按照最后一次付款时的市场汇价计算。 　　（3）代收费用的处理。①代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税；实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；②代收费用在房价之外单独收取且未计人房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 　　2.收入项目的审核 　　确认收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售