房地产开发企业资金管理问题研究与探讨.docVIP

房地产开发企业资金管理问题研究与探讨 　　【摘 要】从20世纪90年代末国家推行住房改革后，房地产行业的发展在一定程度上促进了中国经济的快速增长。房地产企业属资金密集型产业，资金作为企业宝贵的“血液”，在开发阶段对现金流的依赖程度相当高，无疑对房产企业的发展具有重要的影响。目前，房地产行业正面临着严重的资金压力，本文介绍了资金管理对房地产企业发展的现实意义，分析了现阶段房地产企业在资金管理方面存在的主要问题，并在此基础上提出相关的对策和建议。 　　【关键词】房地产；资金管理；财务风险 　　一、房地产资金管理的现实意义 　　房地产开发企业不同于其他传统型的工业企业，具有施工周期长、资金投入量较大、税收负担较重等特点。因此，房地产开发企业对于资金的需求更加迫切。随着2016年全国房地产企业市场热情不断升温以来，国家对房地产行业实行分类调控，全国各地纷纷出台包括限购等调控政策。最近，全国533家银行中有20家银行已经叫停了房地产按揭贷款，其他银行纷纷收紧按揭放贷规模和上调贷款利率，限购限贷的大环境无疑对房地产开发企业的竞争造成更不利的影响，尤其是增加资金回笼的压力。在这种经济背景下，加强房地产开发企业的资金管理具有重要的现实意义，具体表现为： 　　1.有助于降低企业财务风险 　　详尽的资金管理计划能够帮助房地产企业控制开发环节中的资金投入规模与进度，能够针对资金需求，预先对资金的周转和融资进行统筹安排，这样预先采取相应对策将有效规避或降低企业财务风险，从而防止企业在资金关键使用阶段出现资金不足而打乱后续资金筹措步骤的局面，并能够有效把控整个项目的开发进度，进而消除资金周转不畅甚至资金链断裂等潜在的隐患。 　　2.有助于提高企业经营效益 　　加强资金规划运作和控制分析管理是提高资金使用效益的一种重要手段，加强资金管理将使企业资金存量和现金流保持在一定的合理水平，可以及时掌握企业资金使用情况、现金流动性情况，以保证企业经营活动健康有序，防止企业资产流失、资金管理失控，从而提高企业经营效益。 　　3.有助于增强企业市场竞争 　　企业通过提高资金管理水平，督促各项财务管理制度有效实施，合理安排好开发项目各流通环节的资金存量来优化资金使用结构，加速资金周转率，以最大化的资金使用效益、最优化的资金使用时限、最安全的资金筹措渠道来提升企业市场竞争力和风险抵抗能力。 　　二、现阶段房地产开发企业资金管理存在的问题 　　1.资金的风险管控意识不强 　　目前，由于各管理岗位资金使用的管理职权还比较分散，很多企业并没有系统性的对资金使用情况做筹划与控制。而对项目负责人来说，资金风险管理的意识薄弱也会导致资金管控不及时，从而导致企业资金运作在企业的使用中往往处于较为被动的地位，在前期投资时会忽略资金使用计划的编制与管控，到了企业销售回款不力、银行按揭缩紧或者资金周转不灵时才意识到资金管理的重要性，那?r已经为时已晚。 　　2.外部融资利用不足 　　房地产开发企业资金来源主要为公司股东投入股本金、股东借款、金融机构融资、企业债券，销售回款、施工企业的工程款垫付等。而金融机构融资、企业债券对大型企业来说较为有利，对中小型企业只能是望而却步。国家对房地产企业宏观调控的其中一条措施就是缩紧银行对房地产企业的贷款发放，严控各类信贷资金流入房地产企业，外部融资渠道的收紧更加容易产生资金压力。 　　3.自身经营能力不足 　　（1）专业性不强 　　企业内部由于前期市场调查和可行性研究报告做的不够充分，测算人员不够专业，考虑不确定因素不够周全，容易导致对成本的控制、施工进度、销售节点不可控。而产品结构和房屋类型对需求方用户市场的调查不力，容易产生整个项目的测算偏差较大，如果不考虑资金的滚动使用及时间价值更容易诱发经营风险。 　　（2）人员素质不高 　　项目投资测算是房地产开发企业投资初期必须要重视的一项工作，房地产开发项目预算人员的业务素质及工作经验尤为重要。而很多房地产开发企业高层管理人员管理存在经验不足，对资金投放使用不重视。如果企业规模不够，实力不强，则对地块取得的土地款支付无优势，徜若对房地产开发项目规费优惠政策把握不好，也都将影响开发初期的资金使用量。 　　（3）预测缺乏合理性 　　房地产开发项目投资前对项目的评估测算不足，立项时投资规模的不确定及开发周期的安排不合理，都会导致项目设计安排的不合理，由于未能及时考虑缩短开发周期资金占用所带来的资金时间成本等现实问题，极易出现造成前期投入资金压力较重。 　　4.企业资金使用效率不高 　　（1）成本控制不严格 　　成本管理人员对房地产开发企业施工及大宗商品采购的成本价格不熟悉、对成本控制缺乏意识，以及未能严格执行设备材料及工程的招投标制度都会导致资金使用的浪费或不足。