房地产开发计划管理基本理念框架与方法.docVIP

房地产开发计划管理基本理念框架与方法 　　摘 要：本文从地产项目开发的目标入手，阐述了地产开发中的计划管理的基本理念，给出了计划的总体框架，并演示了常规操作方法 　　关键词：房地产；计划 　　中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）17-10-2 　　1 房地产开发项目计划管理的基本理念 　　通常来讲，地产开发项目的目标是利润，这里包括狭义的利润（财务利润），即项目最终决算利润或年度决算利润，也包括广义的利润（企业经营成效），可以理解成企业品牌、产品形象、社会关系的有效塑造和提升对企业长期利润的有利影响。一般情况下财务利润是首要目标，广义利润也要作为必须考虑的因素。为简化讨论，本文暂以前者为主要考虑因素。 　　在对项目最终决算利润进行衡量时，按照现代投资理念，已较少使用财务报表数，而是更多的运用财务管理的理念，以“净资产收益率”作为核心指标，其来源于杜邦分析体系： 　　净资产收益率=销售净利率（NPM）×资产周转率（AU，资产利用率）×权益乘数（EM），其中： 　　销售净利率（NPM）=净利润/总收入 　　资产周转率（AU）=总收入/总资产 　　权益乘数（EM）=总资产/总权益资本 　　NPM体现了单位销售额的利润，要提高此项需要在产品溢价上下功夫，一般通过良好的户型和平面布置、社区景观、教育医疗配套，科学的成本管理来实现。综合来看，此项指标考察了开发商的营销定位、项目规划、产品研发、成本控制等环节的水平，开发计划管理作为统筹管理工具将在此方面发挥重要作用。 　　AU主要体现了单位投入获得的销售额，要提高此项，一般通过提高开发速度、压缩开发周期，从而获得较高的周转次数。在这个方面，项目计划管理起到主要作用。 　　EM主要体现资金杠杆比，但过高的杠杆比势必加大开发商资金断裂的风险，故宜根据企业融资能力和项目销售前景和开发过程风险将EM控制在较合适的比例。 　　也即：地产开发计划管理的基本理念是运用系统科学的思想，以提高地产开发资产周转率为主要目标，运用各种管理手段对项目开发各专业进行统筹协调和管控的活动。 　　2 房地产开发计划的总体框架 　　要谈房地产开发项目计划，必须谈到地产公司计划管理体系：体系从编制对象、编制周期两个维度定义如下：按编制对象，分为项目计划、公司计划、部门计划；按编制周期，分为全周期计划、年度计划、月度计划。具体包括： 　　公司战略规划：公司3-5年发展方向和核心经营方针，是一切计划管理的根本性指引。 　　项目节点计划、项目开发总体计划：项目节点计划用于明确项目开发中的工作时间节点，是一种进度计划。项目开发总体计划是包含进度、资金、成本、销售为一体的综合性计划。 　　公司年度综合计划：基于项目开发汇总计划和专业版块年度管理计划编制，明确公司年度工作方向和重点。 　　公司月度计划分解、部门月度计划：基于公司年度综合计划编制，主要目的是保证年度计划的月度落实。 　　3 房地产开发项目计划管理的常规操作方法 　　3.1 项目开发总体计划编制与调整 　　项目开发总体计划是一种基于节点计划的项目多专业综合计划，分“关键节点版”“一级节点版”两阶段编制，编制过程均由计划部牵头组织。主要编制步骤为： 　　步骤一：营销部根据公司年度经营目标编制销售计划，并明确各业态各期销售节点； 　　步骤二：计划部依据销售节点和公司要求编制关键节点计划； 　　步骤三：成本部依据关键节点计划和项目设计（概念）方案编制项目全周期成本测算（分解到年度或月度）； 　　步骤四：前期部依据销售计划、节点计划、成本测算进行项目土地和前期费用、部分税费测算（分解到年度或月度）； 　　步骤五：财务部依据销售计划、成本部和前期部提供的测算进行汇总现金流测算和损益测算（分解到年度或月度）； 　　以上成果汇总形成《项目开发总体计划（关键节点版）》，待一级节点计划确定后，刷新形成《项目开发总体计划（一级节点版）》。 　　项目开发总体计划的调整和考核：按计划调整所涉专业（计划、营销、成本、财务等）不同，项目开发总体计划调整须经相应专业的部门负责人审核，报公司领导审批方可调整。计划部在计划局部调整后，务必及时组织计划的整体刷新工作。 　　3.2 公司、部门年度计划编制 　　3.2.1 编制准备 　　以各项目开发总体计划为基础，计划部、营销部、财务部分别汇总形成全项目全周期《项目关键节点汇总、中期开发规模一览》《项目销售汇总计划》《项目财务汇总测算》（合称《项目开发汇总计划》），均分解至年度。 　　3.2.2 编制过程 　　计划部将《项目开发汇总计划》的年度分解纳入计划；专业部门分别编制《专业版块年度管理计划》，如行政部编制《年度人力资源和招聘计划》，