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房地产开发项目成本控制要点探析 　　摘要：针对当前我国房地产企业成本控制出现的问题，从投资决策、工程设计、招投标过程、项目实施、营销过程、财务管理等方面进行了成本控制的分析和建议，房地产企业进行成本控制在面对众多的不确定性，需要建立高效的成本控制体系，合理分析规划设计内容，找准定位，制定详实的可行性分析报告，动态监控项目实施进度，制定准确的营销策略，以财务成本管理为管理核心，强化财务管理信息化建设，形成全面多方位的成本控制管理体系。 　　关键词：成本控制；房地产；财务管理；成本分析 　　随着我国房地产行业的繁荣发展，房地产企业数量剧增，房地产项目如雨后春笋在全国各地落地。从2000年以来我国的房地产行业经历了4个阶段[1～5]：第一阶段是从2000年～2004年，随着我国经济的快速发展，国家出台了多项政策支持地产行业，房地产各项指标达到高峰，2005年到2009年，房价的高涨，百姓对房价出现恐慌情绪，国家推出相关政策进行房价调控，2010年到2013年房价趋于稳定期，地产行业趋于平稳，在2014年至2015年，地产行业开始重组洗牌，进行了行业内的大洗牌，调整行业结构。规模小、分散化、平民化的房地产开发企业将被淘汰，转而形成规模化、差异化、品牌化的大型房地产开发集团。目前大城市可开发的面积趋于饱和，土地资源的竞争更加激烈，在有限的土地资源下能控制成本获得收益的最大化是房地产开发企业目前急需解?Q的重要问题。 　　房地产企业竞争的最重要的武器是资本，资本的合理利用与分配是企业转型的关键所在，房地产企业首先从开发项目着手，重视资金的合理分配，控制成本保持企业可持续发展。高效的成本控制是需要针对实际开发项目建立以成本控制为中心的企业管理体系，建立信息共享和监督反馈平台，建立系统化的企业成本管理，准确的根据实际项目进行判断，有效的处理项目开发遇到的管理问题。成本控制的建立是准确作出决策，提高企业竞争力。国外对于成本控制的意识从14世纪开始形成，19世纪80年代到20世纪初形成成本控制的理论，如价值工程理论、目标成本控制法、全寿命周期成本控制法等[6～9]。国内对于房地产成本控制的研究从20世纪80年代开始，学习吸收了国际相关房地产企业的相关经验和方法，成本控制体系有了一定的提高，形成了作业成本法、目标成本法和全面成本管理等方法。 　　一、成本控制的相关概念 　　成本是指商品生产经营过程中的各项支出，包括劳务和各种费用的总和。房地产开发成本包括了从项目拿地分析到项目竣工完成的所有总和。项目的成本包括土地费用、工程建设费用、开发的期间费用等。房地产企业在投资决策阶段的成本主要是选址和配套的分析活动发生的调研费用、员工费用、公共费用、试验费用、评审费用以及相关的投资咨询费用。前期工作阶段的费用主要是土地、拆迁、前期工程费用等。项目建设阶段发生的费用约占总成本的50%，是成本控制的重要阶段。项目销售阶段的费用主要是指销售服务费、广告宣传费、品牌建设费等，各类营销费用占总成本的5%左右。项目的期间费用包括利息支出、金融手续费用、汇兑损失等财务费用、管理人员工资、保险费、办公费等管理费用以及缴纳的相关税金总额。 　　成本控制就是需对生产经营过程中的各项费用进行控制，降低实际成本与计划成本间的差额，找出控制关键变量，制定最合理的控制方案，提高利用率，降低不必要的浪费[10～12]。成本控制过程中会受到房地产销售市场、经营市场和土地市场的影响，房地产市场也容易受到国家政策和百姓购房意愿的影响，这些不确定性会导致成本控制的难度加大。项目开发过程中的材料价格上涨和人工费的上涨也常会导致成本超出预算，材料费用方面的变化也是控制成本的重要部分。施工质量和施工进度的不确定也会导致工程成本的增加，房地产安全事故率虽然近十年是有逐年下降的趋势，但是安全因素不容忽视。 　　二、成本控制存在的问题 　　目前我国房地产企业进入了发展平稳期，企业的暴利已经不如从前，国家也对房地产的调控也基于可持续发展的战略，房地产企业在成本管理上出现了很多管理成本的漏洞，只做了简单的成本预算，分类不够精确，部分企业只注重眼前利益，没有系统的估算，缺乏一套长期有效的成本控制方案，容易陷入资金周转困难的境地。部分企业对成本控制存在错误的认识，认为在项目设计阶段是成本控制的重点，而忽视了其他阶段，缺乏一种科学先进的成本控制管理方法，房地产的成本控制信息来源于财务部门，而业务部门提供的信息相对滞后，项目实际开发过程中会导致与预期效果偏差很大，无法找到变动成本与成本的影响因素。在多数房地产企业仍处于粗犷式管理模式，成本控制体系没有得到有效的落实，管理人员工作效率低下，部分人员缺乏工作责任心，缺乏事中监督管理，缺乏一个详细的成本分析环节，这是项目结算中容易忽视的环节。 　　三、房