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房地产开发项目成本管理主要内容及方法研究 　　摘 要：文章研究是在实地调研的基础上展开的，主要针对某房地产开发公司项目成本管理中存在的主要问题，系统介绍了其在一些项目上所实施的一系列项目成本管理及控制的方案。 　　关键词：成本管理；房地产；工程项目；案例研究 　　某地产开发公司（简称A公司）是我市知名的房地产综合开发企业，具有房地产开发二级资质，公司注册资金2000万元，近年来，随着该公司规模的不断扩大，开发的楼盘不断培多，其内部的规章制度日益完善，房地产开发项目管理初见体系，积累的相关经验也日益丰富，建立了较为成熟的房地产开发项目成本管理、风险管理及质量管理体系，但从以往开发的项目?砜矗?其成本管理过程中尚还存在诸多问题，具体阐述如下： 　　1 项目投资决策阶段成本管理存在的问题 　　项目投资决策阶段至关重要，它直接关系项目建设的成败。科学的投资决策能够促使项目制定准确的市场定位，并按照预定的工期、预算的投资成本顺利完成建设，获得预期良好的经济效益；而不科学的投资决策则可能会导致项目建设失败，带来不可估量的损失。在以往的房地产开发项目成本管理过程中，A房地产开发公司不仅没有充分认识到项目投资决策阶段对整个过程成本控制的重要意义，而把绝大部分精力和资源都投入了项目施工与销售环节，对拟建项目缺乏详尽的市场和实地调研，对项目的可行性研究也只限于形式，没有充分发挥其在控制成本方面的重要作用，对项目开发过程中的风险性也缺乏全面的认识和客观的评估，所建立的决策机制也不够科学，存在一定程度的随意性。 　　2 项目设计阶段成本管理存在的问题 　　2.1 未引入竞争机制 　　该房地产开发公司在以往的开发项目中，在项目设计阶段，未通过设计招标等方式引入竞争机制，对设计单位进行择优选择，而是选择与一家设计公司进行长期合作。这虽然节约了在项目设计招标、选择设计卑位等方面的成本，但却导致设计人员的安全性提高而缺乏创造性和控制成本的积极性，带?硪欢ǖ某杀竞妥试蠢朔选? 　　2.2 未引入激励机制，不重视设计的经济性 　　在以往开发项目的设计环节，公司与设计单位商定，设计费用按照所设计方案工程造价的一定比例计算。由于所设计方案的工程造价越高，项目的设计费用也越高，这导致设计单位的设计人员所受的经济性约束较少，也没有相应的节约成本的激励，往往只重视所设计方案的可行性和安全性，片面追求设计的先进性，而缺乏经济责任意识，忽视了设计的经济性，从而不利于项目成本的控制。 　　2.3 限额设计未落到实处 　　在公司以往的项目成本管理过程中，虽然已经实行了限额设计制度，但并未落到实处，这突出表现在其在设计变更方面的管理不足，设计变更不能得到妥善和及时的解决，设计与施工存在严重的脱节，设计变更现象频繁发生，甚至出现拆除重建，导致项目成本增加，由此带来严重的经济损。另外，由于设计单位没有健全的规章制度，有关人员的责、权、利不明晰，相应的经济责任也无从追究，形成实际损失。 　　设计阶段成本控制是房地产项目成本控制十分重要的阶段，该阶段对项目开发成本的影响在70%-80%，成本管理控制人员必须与设计人员进行密切沟通，高度配合。在本阶段要避免：一不计成本地追设计效果；二成本不合理导致品质丧失。 　　3 项目招标阶段成本管理存在的问题 　　在以往的开发项目中，A公司要么根本不实行招投标制度，要么所实行的招投标制度只是形式，没有充分发挥其在控制项目成本、保证项目质量方面的积极作用。首先，在招投标实施过程中，时常有“人情标”、“关系标”，没有做到真正的“公平、公正、公开”，根本不利于控制项目成本、提高项目质量；其次，未对投标企业的资质进行严格的审查，导致一些不良企业通过不正当手段故意压低价格以求中标，并在中标后，为了获取利润而偷工减料，降低工程质量，造成严重的安全隐患；最后，公司的招投标制度还不够完善，还未建立科学的评标方法，评标人员的经验不足，评标过程还存在一定的主观性和随意性，没有做到基本的客观公正。 　　4 项目施工阶段成本管理存在的问题 　　4.1 全员成本控制意识淡薄 　　在以往的开发项目中，公司实行的都是项目经理负责制，即由项目经理负责开发项目的一切事宜，然后由公司董事会对项目经理的经营状况进行考核。由于董事会对项目经理的考核主要依据是项目的利润情况，这就导致项目经理过分关注项目利润。从以往的项目经理管理行为上看，为了达到客观的利润水平，他们通常注重的是项目建成后的市场开拓，以增加项目收入，而不是项目施工建设过程中的成本控制，这就导致项目经理及其他相关人员成本控制意识淡薄，成本管理水平有限，缺乏全员的成本管理思想，甚至对项目的成本开支的情况较少过问，相应的“责、权、利”不明确落实，各部门、各岗位的成本责任不明确，也没有相应的考核机制，