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房地产开发项目设计阶段造价控制与优化管理 　　摘要：通过分析房地产项目开发过程中设计阶段的重要性与投资比重，简要论述设计阶段的造价控制管理，提出优化设计的技术措施。 　　关键词：设计阶段 造价控制 优化设计 　　一.前言 　　在房地产项目开发过程中，造价控制始终贯穿于项目建设的整个过程，包括了项目投资决策、项目规划设计和项目实施三大阶段。每个阶段对建设工程项目造价影响程度各不相同。据统计资料显示，投资决策阶段占75%～95%；规划设计阶段占35%～75%；项目实施阶段占5%～40%。很显然，工程造价控制的重点应该是在工程实施前的投资决策阶段和规划设计阶段。而当项目投资决策确定以后，规划设计阶段的造价控制就变得十分重要了。 　　二.设计阶段造价影响的现状分析 　　房地产开发的产品是一种比较特殊的商品，不同的消费者对它有不同的需求，故每一个房地产开发项目在其实施之前，都应结合其地块的实际条件以及所处的自然和社会人文环境，首先明确项目的主要服务对象与目标标准，根据市场需求特点来进行方案研究，再综合各方面因素，对方案进行全方位的技术经济分析与比较，选择满足消费者需求、技术先进、经济合理的方案。同时，方案设计还应考虑具有一定的适应性，这种适应性主要通过利用建筑空间和结构潜力，使住宅空间和功能适应使用者，包括业主、住户和管理人员的需求变化，使项目如因某些因素变化可能导致原设计方案的变更时，不至于影响原方案的结构设计，又能按新的需求调整原方案设计。这种适应性对房地产开发较为重要，因为在房地产开发过程中，往往存在很多的不确定因素，特别是市场需求的变化，如果其方案具有了这种适应性，就能按市场需求的变化对方案进行快速调整。这也造成了在房地产开发过程中，多次重复修改方案以及不断更新产品的局面出现。 　　一般来说，设计阶段的投资费用占整个工程投资的1%～2%，所占的比重不算很高。随着目前经济因素和业主的需求的增长，设计费用单价以及产品多次设计的频率也相应提高，设计阶段的投资比重也会相应的提高，即使再提高也不会很多，而设计产品的好坏对工程投资的影响远比设计费大很多。下面列举奥翔碧园项目三期工程开发的各项投资概算情况表如下： 　　从表中数据可以看出，设计阶段投资的总设计费用为277万元，占总项目造价的比例为1.9%。但在项目实施过程中，根据市场需求的变化，针对规划设计及户型调整方面，进行过两次重大的设计修改，增加了设计费25万元，因为设计的调整，在后续的报建、推广、销售环节增加的费用约为250万元。而在2012年期间，为了响应国家节能减排政策的号召，还增加了项目的节能设计专篇以及可再生资料利用的设计，设计费用仅增加了5万元，而总造价却增加了80万元。另外还有因设计变更而产生的各种费用的增加。由此可见，在项目投资决策确定以后，设计阶段的费用变化都会对整个项目的投资产生巨大影响，这就充分体现了房地产开发产品的特殊性。 　　三.设计阶段造价控制的重要性与管理措施 　　1. 设计阶段造价控制的重要性 　　在房地产开发这个特殊的行业里，工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济的关键性环节。什么样的产品决定了项目后续的各项投资环节的推进。在设计阶段进行成本控制，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。因此，设计阶段的造价控制对整个房地产开发项目具有十分重要的意义。 　　设计阶段毕竟是项目要实施而未实施阶段，调整、改动都比较容易和随意，为了避免不必要的修改，减少设计变更造成的工程造价的增加，应该要重视设计的阶段控制，力求设计成果做得仔细、够深入，尤其是施工图设计。因为设计的每一笔都需要投资来实现，所以在项目未开工之前，把好设计关尤为重要。工程设计是房地产开发项目造价控制的源头，要有效的控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，就要把控制重点放在设计这个关键阶段上。 　　2. 设计阶段造价控制的主要管理措施 　　（1）选择设计力量雄厚的合作单位，确保设计成果的质量。 　　目前市场竞争较为激烈，设计单位的实力也有所不同。每个设计单位都有其特点以及特长，应该根据房地产开发项目的自身特点去选择匹配的设计单位。设计人员的素质也有高有低，总体而言，设计人员一般只对国家规范、条文及做法相对熟悉，但缺乏经济观念，对造价的敏感度不强。设计力量雄厚的设计单位，其设计成果的精确度会高很多，减少了不必要的错漏与设计变更，另外还会提供设计方案的优化建议，以及施工前的技术交底，可以为业主在造价与投资方面提供参考性的资料。 　　（2）增强标准设计意识，推广标准化设计模式。 　　工程建设标准和规范设计来源于工程建设的实践经验和科研成果，是工程建设必须遵循的科学依据。推广标准设计有利