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房地产成本控制管理方法之我见 　　摘要：当前国内大多数房地产公司的成本管理比较落后，大多数公司依然在沿用传统的成本控制理论，偏重于事后控制，缺少规范化的管理，其房地产成本控制管理方法有待加强。本文将房地产成本控制分为投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段进行论述，首先阐述各个阶段影响成本的主要因素，进而提出房地产成本控制管理方法，以加强房地产成本控制。 　　关键词：房地产 成本控制 管理方法 　　一、房地产成本控制的影响因素 　　（一）投资决策阶段成本控制的影响因素 　　1、项目所处位置的选择 　　开发项目所处位置的选择对开发项目的成本的影响非常大。首先，由于不同位置的土地成本、前期建设费用等方面存在差异所以地址的选择影响着开发项目的建设成本。其次，不同地址的建设条件、自然地理条件等也存在较大差异，这必然影响着项目工期，从而影响成本 　　2、项目的建设规模 　　合理确定项目的建设规模对成本控制也有很大的影响，如果开发规模超过了市场需求，会导致产品的堆积或降价促销，经济效益较低；如果开发规模小于市场需求，则会使得资源得不到有效的配置从而造成单位生产成本较高，经济效益较低。所以必须以市场需求量为导向，通过对不同规模的项目进行成本分析，充分考虑来去顶确定项目规模。 　　（二）设计阶段成本控制的影响因素 　　目前在我国对设计阶段的管理成本控制思想薄弱、设计任务书不规范、房地产企业的想法和要求没有准确传达给设计单位，由于设计产品是创造性的产品，所以对设计产品的质量的评价也没有统一的标准，致使一些设计产品难以评价。对设计费用的计算及支付方式也不合理，设计产品的取费过于简单，也没用激励机制，导致设计单位后期服务往往跟不上。房地产企业对设计阶段的成本控制积极性不高，同设计单位之间沟通也较少，没有建立和健全的规章制度，导致设计造价超标，设计人员的责、权、利不明晰。有些房地产企业以为降低设计费用就是在降低设计阶段的成本，所以压低设计单位的设计费用，导致后期极具增加，进一步影响到建设项目成本控制、进度控制和质量控制。 　　（三）招投标阶段成本控制的影响因素 　　1、房地产公司的内部因素 　　如果在工程招投标阶段过分看中价格因素，会造成了在评标过程评标就是评定价格的高低，这样就不是在评标而是在评价格，忽略了许多除了价格以外的因素，如建设工程质量、施工组织设计、合同管理的企业信誉、工期等诸多重要因素。 　　2、投标人的影响 　　施工单位在投标文件中写明的项目部管理人员往往是虚设的，从投标文件来看，投标单位的项目管理人员的力量配备非常好，但在中标后多数管理人员又不能上岗，所以这样的结果往往造成项目在实施过程中管理混乱，不能达到投标投保文件中的建设要求.有的施工单位为了中标往往以招标文件中的评分方法为标准来确定工程的质量和工期，在实际实施中并没有切实可行的施工方案和施工组织设计，众所周知：没有结合现场来编制施工组织设计和施工方案，难以体现工程的特点，造成中标后与实际情况的严重脱节影响质量和工期。 　　（四）施工阶段成本控制的影响因素 　　由于施工阶段是成本超支的一个重要阶段，故施工阶段在工程建设成本管理中占有特别重要的地位。施工阶段是将设计图纸变为实体的阶段，也是投放大量的资金和资源的必要环节。此阶段节约投资的可能性很小，但浪费的可能性却非常大，如果管理不善很容易造成成本增加。所以施工阶段的成本控制可以从以下几个因素来考虑：工程范围扩大和工作量大幅度增加；天气因素，物价上涨，不可抗力事件等；不合理的施工方案； 　　二、房地产成本控制管理方法 　　（一）房地产投资决策阶段成本管理方法 　　1、加强前期成本控制人才引进 　　公司必须加强对前期成本控制人才的招聘，高度重视此阶段的科学决策方法。因为只有项目可行才谈得上成本控制，所以必须增加前期成本控制人才的招聘。 　　2、组建前期成本控制机构 　　在公司内部组建专门的机构，进行可行性研究和方案的研究与制定。其中的组成成员至少要包括房地产成本管理的造价工程师，房地产开发的技术人员，房地产市场的专家。同时也可以引进高校教授来给与理论方面的知识。此机构应该由懂技术，善管理，知造价，善于协调工作的多面手来领导。根据此机构得出的有关数据、不仅房地产公司可以了解项目所需资金情况，而且银行也可以了解项目的清偿能力，并结合贷款安全性原则，确定贷款数额。这样，房地产公司可以根据实际情况合理安排资金，防止资金的不合理使用而导致资金链出现问题。 　　（二）房地产设计阶段成本管理方法 　　1、引入竞争机制和推行设计招标 　　房地产项目设计工作可以分为三种形式：协商方式、指定承包方式、设计招标方式。设计招标是指房地产公司就拟建项目的设计任务发布招标公告来吸引设计单位参加竞争，房地