房地产投资基金在我国酒店投资中应用分析.docVIP

房地产投资基金在我国酒店投资中应用分析 　　[摘要]国内对房地产投资基金的研究主要集中于房地产业务领域，很少有对我国引入或成立酒店类房地产投资基金可行性的研究。当前我国酒店融资存在渠道单一、投资结构失调和盲目投资等问题。结合房地产投资基金特点、美国酒店类房地产投资基金的发展经验以及国内酒店市场环境条件等，可见房地产投资基金应用于酒店业投资具有较大可行性，是解决我国酒店业融资困难的有益尝试。 　　[关键词]酒店投资；房地产投资基金；可行性分析 　　[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2013）03-0065-05 　　一、我国酒店业投资存在的突出问题 　　2012年我国入境旅游人数1.32亿人次，其中过夜旅游人数5772万人次，国内旅游人数29.573亿人次[1]，我国目前已成为世界第三大旅游目的地国家。旅游业的快速发展对资本的吸引力增强，大量国有资本、民间资本和机构投资者进入，Wang Xu（2011）的研究表明，2001—2005年我国5866家非旅游类上市公司中，有567家经营范畴已多元化至旅游产业[2]，约占上市公司总数的10%。2010—2012年，我国五星级酒店数量年均增长率为15%[1]。然而在酒店业迅速扩张的过程中，也存在如下不可忽视的结构性问题： 　　（一）融资渠道单一，以银行借贷为主 　　根据梅耶（Myers， 1984）提出的融资啄食顺序理论（Pecking Order Theory），企业成长过程中，先考虑内源融资，再考虑外源融资，外源融资中债权融资优先于股权融资[3]。作为资金密集型行业，目前我国酒店企业主要通过权益抵押和抵押贷款方式获得信贷支持，2010年我国五星级酒店资产负债率达65.84%[1]。然而，在酒店业的高速扩张过程中，过度依赖于银行借贷，高度资产负债水平严重限制了经营现金流和投资机会，特别是随着银行借贷业务紧缩，酒店业的融资压力日益增大，急需拓展新的融资渠道。 　　（二）投资结构失调，管理费用外溢 　　2010年我国酒店业固定资产存量达到4546亿元，其中四星和五星级酒店合计3038亿元，占全部酒店资产存量的67%[1]，投资结构失调，固定资产投资额过多流向高端饭店，存在盲目“追星”现象。2012年我国654家五星级酒店中1/4为外资酒店（含港澳台），外资酒店品牌并不直接投资酒店物业，而是以管理合同、特许经营和带资管理等品牌输出的形式管理高星级酒店，将物业投资风险转嫁给国内资本。 　　（三）地产资本的涌入缺乏合理引导 　　从2003年起，国家通过实施多项货币政策和财政政策规制房地产投资过热行为，特别是2010年4月针对住宅市场的“国十条”，间接促进了商业地产的繁荣，我国商业营业用房投资额从2006年的2353.9亿元倍增至2011年的7370.2亿元（见图1）。商业经营性房地产物业主要包括商业购物中心、酒店和出租类公寓、办公楼物业等，地产开发商出于避税和土地升值的考虑，大量开发商业地产。以酒店地产为例，目前我国大型房地产企业皆有高端酒店投资项目，并全部聘用国外酒店管理公司进行管理（见表1）。例如，万达集团于2007年成立万达酒店建设有限公司，专门负责高端酒店业务的开发建设，目前已成为中国五星级酒店投资规模最大的企业，预计到2015年开业70家五星级酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。 　　诸多地产资本涌入酒店业，在获得具有升值潜力地块的同时，可以通过酒店租赁收益获得长期稳定的现金流，并在很大程度上扩充星级酒店的规模和等级。但是，偏重于高星级酒店的投资导向增加了投资盲目性，也造成部分地区高星级酒店产能过剩、出租率下降。 　　企业多元化的最初动力源自对剩余资源的利用，如何运用专业化的营运方式将房地产资本剩余进行投资转化，以及酒店业如何获取更多外部融资用于经营绩效提升，是我国酒店业、房地产业面临的重要发展问题，建立或引入酒店类房地产投资基金有利于解决目前酒店地产投资结构不合理、发展资金匮乏等关键问题。 　　二、房地产投资基金的性质与制度安排 　　房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）产生于20世纪60年代的美国，依据1960年《国内税收法典》（Internal Revenue Code）建立，在英国、澳大利亚等国发展迅速。欧美国家金融市场的成熟和法律法规的完善保障了REITs的健康发展，根据美国房地产信托基金协会（National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT）统计，截至2012年4月，在美国纽约证券交易所上市的REITs共有146个，资本总量5150亿美元[4]。 　　REITs是一种以