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房地产政策短期对房价冲击及政策有效性实证研究 　　摘要:本文用2009年3月-2010年3月中国10个大城市数据,发现短期中国房价由于中国特殊的房地产政策与经济基本面间缺乏稳定关系,实证发现土地政策对房价有显著负向影响;反映房屋市场供需情况的房屋销售面积和可售面积对房价也有显著负向影响。 　　关键词: 房地产政策 房价 政策有效性 　　 　　一、 引言和文献回顾 　　近几年来,中国快速上涨的房价备受各界关注,学术界对中国房价是否过高和政府怎样调控房价等问题有着激烈的讨论。其中,多数讨论在判断房价是否过高时使用了房价收入比、房价租金比等指标的经验值。同时,伴随着政府的历次政策调控,中国房价变化是否与政策有关,其影响究竟多大?尤其在短期内政策是否有效?过去文献并未提供相应的实证证据。本文也试图从实证角度探讨房地产政策对中国房价的影响。 　　从长期来看,房价与一系列宏观经济变量和特定市场条件相关,多数文献发现经济基本面能较好地解释房价变化。宏观经济变量,一般指国内的经济形势与经济状况,如人口、收入、CPI、建筑成本、失业率等。Gottlieb(1976)认为房地产价格的变化与总体经济的发展从长期趋势来看是同步的。Hurt(1998)发现居民收入、房屋使用成本、建筑成本等经济基本面变量可很好地解释房价的变化。Mcquinn和O’Reilly(2008),发现房价调整在长期主要反映经济基本面而不是泡沫预期。 　　从短期非宏观经济变量的角度寻找房价影响因素的文献中来看,大部分文献认为信贷对房价的影响较大。Collyns和Senhadji(2002)的实证发现在许多亚洲国家,银行体系的信贷增长对房价有显著的影响。Gerlach和Peng(2005)则发现香港的信贷扩张对房价影响较小,而房价上升对信贷规模扩张的影响较大。此外,一些文献注意到了政策环境改变对房价行为的影响,如Priemus(2003)根据荷兰数据研究发现土地政策的变化对房价产生重要影响。Warnock(2007)认为, 借贷合同、贷款操作、抵押资产的估值方法、抵押资产再融资和抵押资产的收回等住房融资制度对房地产价格决定机制有重要影响。 　　有关中国房价影响因素的实证文献方面,大部分文献研究长期宏观经济变量对房价的影响。如崔光灿(2009)运用1995-2006个省市的数据进行分析后发现,房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响,且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。梁云芳、高铁梅(2007)分析了货币政策对房价影响的区域差异,认为信贷规模对于房价的长期趋势和短期波动影响都比较大。张涛等(2006)、Liang和Cao(2007)用宏观数据研究了房价与银行贷款、按揭利率间的关系,发现银行贷款对房价的影响很大,同时发现提高住房按揭贷款利率可抑制房价上涨。而余华义(2010)利用1998-2008年中国35个大城市面板据,发现中国房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系,房地产宏观调控后房价向上偏离了经济基本面。此外少数文献研究短期的房价决定因素。张海蔚(2009)认为受建设周期长、市场信息不对称性较强等因素的影响,我国房价的短期波动向长期均衡趋势的回归存在一定时滞。余华义(2010)认为中国特殊的房地产政策,尤其是土地政策,影响了房价反映经济基本面的机制。从数据角度来看,崔光灿(2009)、余华义(2010)最新数据为2008年。考虑到从2008年以来我国房价发生了剧烈变化,房价上升剧烈、地产调控政策频出和各界广泛打压房价呼声渐高。但是这几年宏观经济基本面并未发生太大变化,以前的文献研究并不能很好的研究最近的房价决定因素,我们有必要研究短期地产调控政策对房价的影响和政策的有效性。 　　二、 近年重要房地产政策演变 　　为了抵御金融危机对我国经济的影响,基于房地产业对于国民经济建设的重要性,自2008年11月份以后的40多天的时间内,我国政府先后出台了一系列的“救市”措施。尤其是12月17日国务院召开常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务、三年解决990万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持、以及取消城市房地产税等救市和刺激经济的政策纷纷出台。但是房价也随着救市措施开始一路飙升。 　　2009年下半年,国家政策开始转向,着力调控房价。2009年12月,国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房。2010年1月,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。 　　自2009年12月的中央经济工作会议以来,调控政策陆续出台。无论是国四条、国11条、国19条及地方新政,