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房地产景观低成本设计研究 　　【摘 要】 社会经济的快速发展促进了房地产行业的进步，做好房产景观设计有助于提高房产的整体效益。基于此，笔者结合实际工作经验从房地产开发建设角度探讨分析住宅景观设计的原则和设计要点，将地产景观设计方法和注意事项进行梳理，从整体到细部的设计要求进行分析，最终提出了景观设计过程中降低成本的方法，以期在实际工程操作中可以提供相应的理论借鉴与指导。 　　【关键词】 房地产景观；低成本设计；研究措施 　　引言： 　　在我们国家房地产行业不断的深入推进市场化的时候，楼盘与楼盘之间竞争越来越激烈，购房者对于住宅的评价标准和关注重心越来越多的向社区空间层面的品质倾斜，住区景观已经在购房决策中扮演着越来越重要的角色。一个优质产品加一个优质景观，往往会产出大于二者的地产价值。开发商，致力于景观的建设，将景观这一房子的附加值转化为商品价值的道路上越走越远，所以如何能够用有限的钱做到更好的景观，就是一个值得研究的问题，本文作者从房地产景观低成本设计的角度出发，提出了一系列的措施。 　　一、房地产低成本景观设计的界定 　　经济学中投入和产出并非完全成正比的，景观的高投入也未必产出高的景观效益，也就是说景观成本的高低与景观质量和使用效果好坏未必成正比。房地产景观成本分为有效成本和无效成本，无效成本是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。无效成本的产生有些因设计失误造成的拆除重建或后期加固补强等，也有些是因为设计效果把握不准，造成产品不适合项目定位，或不满足要求，以致拆除与重建。房地产景观设计要有准确的定位，在最终的景观效果适合项目要求的前提下，严格杜绝无效成本的发生，控制产出效益不好的景观成本，最后达到景观功能、效果与经济性的平衡，即所谓的低成本景观设计。房地产低成本景观设计是遵循美学、生态学及可持续发展等原理，结合当前社会经济与技术背景，在满足待开发项目产品的定位和销售要求的前提下，尽量考虑景观综合效益的最大化和景观成本的最低化，对房地产景观的结构形态功能进行布局与配置的过程。 　　一个房地产项目的景观是否是低成本设计，可用景观成本及取得的景观效益来分析评价，实际上就是景观的溢价比。房地产景观效益不仅是满足营销要求带来的经济效益，还包括景观项目生命周期内可能带来的社会效益和生态效益。景观成本也是指项目景观的生命周期成本，不仅是景观工程成本，还包括了景观后期的维护成本。完全按照溢价比来评价低成本景观设计是很难办到的，因为景观成本中的前期和后期维护比较难以量化，而景观综合效益中的社会效益和环境效益也是难以进行量化的。 　　二、房地产低成本景观设计分析 　　低成本景观设计实际上相当于是在当前社会、经济、技术等背景条件下，并在能有效支持节能、环保、生态、节约、可持续发展等理念的基础上，着眼于当前开发目标、结合投资项目现状而做出可行的节约型景观。将对房地产景观设计管理流程进行分解和探讨，并全面分析景观工程中影响景观营造成本的主要因素及有助于有效降低景观营造成本的重点控制内容或其它措施。 　　1、房地产景观设计管理流程分析 　　房地产景观从开始设计到能指导施工的蓝图完成，其设计管理流程主要分为五个阶段：项目前期启动阶段、景观概念设计阶段、景观方案设计阶段、景观扩初设计阶段及景观施工图设计阶段。 　　①项目前期启动阶段 　　该阶段的工作有两方面，房地产开发单位给出景观设计任务书，设计单位根据景观设计任务书及项目区域特点和市场等相关信息提出景观设计初步想法。这里面直接到关系景观成本的是景观设计任务书里面的内容，如产品定位、限额指标、或者明确项目可借鉴的成功案例等，甚至开发商自己的标准化设计成果。 　　②景观概念设计阶段 　　通过谈论概念方案，可以进一步明确景观的定位能否满足营销理念或要求，并审查设计是否合理，有没充分利用现状进行经济的竖向设计，体验区设置是否合理，有没分主次进行景观成本投入，软硬景比例是否合理，运动活动设施布置是否适当等内容。 　　③景观方案设计阶段 　　为有效控制景观营造成本，该阶段不仅对以上各阶段所有内容重新全面审查，还必须进一步考虑水景的数量和规模、硬景构筑物的体量和数量、主要苗木的选择和布置、各种主要材料的选择等。 　　④景观扩初设计阶段 　　认真考虑各种软硬景材料的选择应用，要按区域分主次针对性进行景观设计全面审查竖向设计、硬景设计、软景设计是否可以进一步优化，让成本得到进一步降低，特别是要仔细审查水景设计图。另外还得关注房地产开发单位提供的标准化设计成果的运用及一些有益于减低成本的新材料、新工艺的选用。 　　⑤景观施工图设计阶段 　　该阶段主要审查材料和施工做法与工艺，并核对工程概算是否满足成本限额指标。若不能满足或还