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房地产核心竞争要素分析与选择 　　摘 要： 以我国房地产企业的管理者问卷调查为基础，通过主成分的因子分析法对各核心竞争要素进行考察，结果表明在众多的竞争要素中，土地分析能力、知识管理、资金综合能力、员工忠诚、战略规划、内部协作、资产规模和净资产、土地储量、政府关系等9大要素是房地产企业的核心竞争要素。 　　关键词：房地产企业；核心竞争要素；主成分分析 　　中图分类号：F270.5 文献标识码：A 文章编号：1009－9107（2008）02－0040－05 　　 　　房地产企业综合竞争力是指一个房地产企业在市场竞争中比其竞争对手具有更强的生存与发展能力及市场的影响力，也即企业的竞争地位，它是一个综合性的概念，表现为一种矢量形式。房地产企业核心竞争力是由许多内在基本要素构成的。核心竞争力及其基本构成要素之间存在着既相互独立又相互联系的辨证关系。［1］房地产企业核心竞争力的基本构成要素涉及面很广，既包括代表物质形态的“硬”核心竞争力，主要由定量指标构成。也包括代表精神形态的“软”核心竞争力，主要由定性指标构成。［2］因此，对房地产企业竞争要素的分析和探讨不仅要研究构成核心竞争力系统的全部要素，更重要的是要研究这些要素的内在联系（相关性）。本文根据房地产企业经营管理实践和对中国房地产市场的了解，研究了影响我国房地产企业核心竞争力的重要因素。 　　 　　一、房地产企业基本竞争要素分析与问卷设计 　　 　　影响当前我国房地产企业的自身要素众多，本文将这些要素分为7大类，包括土地、资金、人才、市场经营能力、品牌、企业文化和信息。［3］在此7大类因素的基础上，对各类影响因素进一步进行细分获得39个房地产企业的基本竞争要素，构成了一个内在联系的房地产企业核心竞争力动态大系统。在这个大系统中，7个方面构成7个子系统，子系统的内容将随着企业的发展而变化，子系统所起的作用也随着企业的发展而变化，具体分类如表1所示。 　　 　　“促进成长”是指各影响因素对于房地产企业未来成长和发展的作用，作用越大，得分越高；“抵御风险”是指各影响因素对房地产企业抵御风险能力的作用，作用越大，得分越高；“资源要求”是指为了增强各要素的能力，所需要投入的资源，投入资源越少，得分越高。打分区间为1-7分。例如：对于土地储量类，若认为其对企业的成长性起很大作用，可以打6分，对于企业抵御风险的作用也较大，打5分，该因素需要资源较大，打2分，将上述分数填入表2中的相应空格即可。［6］ 　　 　　本调研问卷选取了全国知名房地产企业的中高层领导作为样本，包括万科、招商地产等深圳以及全国重点省市较为著名的房地产公司，共发放了300份问卷，收回有效问卷257份，回收率占85.67%，基本代表了房地产企业管理者的意见和看法。 　　 　　二、房地产企业核心竞争要素因子模型 　　 　　在社会经济活动的研究中，往往需要对反映事物的多个变量进行大量的观察，收集大量的数据以便进行分析，寻找规律。在大多数情况下，许多变量之间存在一定的相关关系。因此，有可能用较少的综合指标分析存在于各变量中的各类信息，而每个综合指标之间是不相关的，代表各类信息的综合指标称为因子。因子分析就是用少数几个因子来描述许多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料的大部分信息的统计方法。［4］ 　　 　　（一）因子变量构造 　　因子分析中有多种确定因子变量的方法，如基于主成分模型的主成分分析法和基于因子分析模型的主轴因子法、极大似然法、最小二乘法等。其中基于主成分模型的主成分分析法是使用最多的因子分析方法之一，本文采用该方法为基础进行分析。 　　主成分分析通过坐标变换手段，将原有的p个相关变量xi作线性变化。转换为另外一组不相关的变量yi，可以表示为： 　　 　　y1，y2，…，yp??为原有变量的第一、第二、…、第p个主成分。各主成分总方差中所占比例依次递减，综合原有变量的能力也递减。主成分分析就是选取前面几个方差最大的主成分，以达到因子分析降维的目的，同时又能以较少的变量反映原有变量的绝大部分信息。一般方差的累计贡献率应在80%以上。 　　（二）竞争要素因子分析合理性检验 　　由于此次调查问卷中指标较多，而且指标之间或多或少存在一定的相关度。因子分析是从众多的原始变量中构造出少数几个具有代表意义的因子变量，其潜在的要求是原有变量之间要具有比较强的相关性。本文使用SPSS软件进行统计检验以判断竞争要素是否适合做因子分析。 　　 　　通过采用巴特利特球形检验和KMO检验，得出巴特利特球形检验的统计量较大，且对应的相伴概率值为0.000，在95%的水平上显著，因此，拒绝相关系数矩阵为单位阵的零假设。同时，由KMO取值为0.728，表示原有竞争要素之间的简单相关系数平方