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房地产泡沫与通货膨胀关系分析 　　摘 要：本文从房地产泡沫和通货膨胀的概念入手，深入分析了当前我国房地产泡沫与通货膨胀的相互影响关系，指出导致当前房地产泡沫和通货膨胀的实质原因――货币供应量过大而导致的流动性泛滥，并提出了相应的政策建议。 　　关键词：房地产泡沫；通货膨胀；货币供应量 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1008-4428（2011）04-53-02 　　 　　近几年，在我国房地产市场飞速发展的同时，房价像坐了火箭似的飞速上涨，已严重脱离了广大老百姓的实际需求，积累了大量的泡沫。在房地产泡沫日益累积的同时，通货膨胀的阴影已悄然来临，广大老百姓已切身感受到身边物价的飞涨。房地产泡沫与通货膨胀这两个和老百姓利益密切相关的社会问题到底有什么关系呢，笔者在此做一分析。 　　一、房地产泡沫与通货膨胀的概念 　　美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 　　通货膨胀是指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给（即供远小于求）。 　　二、房地产泡沫与通货膨胀的相互影响关系分析 　　目前，我国的房地产泡沫与通货膨胀可以说是两个如影相随的恶魔，二者应该是一种互为因果、互相促进的关系。 　　首先，房地产泡沫是导致当前通货膨胀的主要原因，理由有如下几点： 　　1、房地产行业是一个需要高贷款发展的行业，开发商手头资金有限，往往需要大量从银行贷款投资。同时，个人购房也大量使用贷款。据银监会的统计资料显示，截至2009年底，银行业金融机构房地产贷款余额已达7.33万亿元，同比增速达38.1％。如此大量的贷款，必然导致货币的超发。目前我国实行的按揭贷款制度，实际上就是将购房人未来二三十年的现金收入在当前一次性释放，通过买房人支付房款的行为方式全面进入流动领域。购房按揭贷款规模的爆炸性膨胀，必然会造成货币供给过剩，过剩的货币必然会造成通货膨胀。 　　2、房地产对于上下游产业具有极强的传导作用。房地产行业的繁荣，必然会引发相关商品价格的上涨（如钢筋、水泥），而与房地产相关联的产业达上百个。同时，房产作为一种重要的生产资料，其售价与租金的普遍上涨也将不可避免地向社会各个生产领域进行传导。这样，房地产就成了全社会通货膨胀的重要源头。 　　3、房价的高涨传导到了工资上，这也是我国近几年各社会阶层工资价格不断上涨的重要原因之一。对于公务员来说，房价上涨了住房补贴也随之增加，有些特殊的公务员享受廉价的“经济适用住房”是变相的涨工资；医生、教师等群体由于他们自己职业的优势逐步将自己的负担转嫁给社会其他弱势群体，通过其他方式给自己涨“工资”；而对普通工人和农民工来说，企业主则在维护社会稳定及招工困难的压力下被动给他们涨了工资。根据劳动与社会保障部的最新资料，2010年我国大多数城市都提高了最低工资标准，平均增加了22.8%。 　　4、房地产泡沫下的高房价使社会各经济实体的物价比例严重失衡，加剧了人们对通货膨胀的预期。随着房地产泡沫的加剧，房价与老百姓身边日常生活感受到的物价水平相距越来越远。在房价的影响下，人们对物价上涨的预期也逐渐认可，高房价对通货膨胀起到了一个显著的拉升作用。 　　同时，通货膨胀又反过来充实房地产泡沫，并使泡沫进一步扩大。在通货膨胀背景下，各种商品价格纷纷上涨，货币迅速贬值，人们在保值增值的预期下，更愿意把多余的钱投资在大宗商品、贵重金属及不动产等上面。随着这些商品价格的不断攀升，房价看起来也不那么高了，与基础商品之间的比价也在向合理区间靠拢。接下来，通胀预期的增强与货币能量的积累很可能形成相互促进的正向循环，造成物价节节攀升，住房作为稀缺资源，或许还会获得更高的市场溢价，出现进一步的价格上涨。 　　三、导致房地产泡沫与通货膨胀的主要原因分析 　　房地产泡沫与通货膨胀互为因果、互相促进，其实质是政府加大了对人民财富的掠夺力度。那么，政府到底是通过什么手段实现这一过程的？答案是货币工具。本人认为，货币供应量过大而致的流动性泛滥是导致房地产泡沫及通货膨胀的主要原因。 　　通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产泡沫可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法，我们可以找出房地产价格的货币影响因素（即货币供应量）