房地产税与土地财政关系及其未来趋势分析.docVIP

房地产税与土地财政关系及其未来趋势分析 　　摘要：从学界有关开征房地产税与变革现行土地出让制度问题的争鸣入手，探讨具有中国特色的房地产税改革阶段模式，认为我国的房地产税改革宜分四个阶段进行。从趋势分析，房地产税试点扩围将贯穿我国城镇化建设全过程；在后土地财政时代，房地产税才会真正登上历史舞台，但随着土地使用权年限尤其是住宅建设用地“70年大限”的普遍到期，房地产税改革将面临新的变数。 　　关键词：房地产税，土地出让，地方财政，阶段模式 　　中图分类号：F293 文?I标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2017）04-0048-55 收稿日期：2016-12-27 　　近年来，有关开征房地产税的呼声很高，立法也在积极推进。有统计显示，土地财政的收入在很多地方占到当地政府收入的50%以上。尽管土地财政带来的积极效应是显著的，但其引发的消极效应同样明显，如房价上涨、收入分配效应、投资引导效应和产业结构畸形发展以及地方政府土地财政“寅吃卯粮”等。为了克服土地财政的弊端，目前学界普遍对房地产税改革寄予厚望。 　　从全球房地产税的实践来看，其一般都作为财产税的一部分进行征收，如美国房地产税占地方政府税收收入的比重达72.34%，加拿大是92%，日本是42.47%。目前，我国土地使用税和房产税仅占地方政府税收收入的5.6%，即使加上与房地产直接相关的土地增值税和契税等，也只占地方政府税收收入的20%。然而，明显的悖论是，“虽然我国在保有环节房产税征收尚处于低税率、低覆盖的初级阶段，但考虑到营业税、土地增值税、契税等流转环节税收和土地出让金收益，目前我国房地产的相关财政收入在地方财政收入和GDP中占比己经达到甚至超过欧美发达国家水平。房地产作为居民主要配置资产，在税负偏重的情况下，全面开征住宅房产税存在很大的执行难度”。如何破解这一难题，成为房地产税改革首先需要面对的重大问题之一。有鉴于此，本文试图从学界有关开征房地产税与变革现行土地出让制度问题的争鸣入手，探讨具有中国特色的房地产税改革阶段模式。 　　1 开征房地产税与变革一次性土地出让制度关系问题 　　开征房地产税，一个绕不开的问题是其与现行土地出让制度的关系问题。经梳理，目前学界主要有三种倾向性的观点和意见：一种观点倾向于趁房地产税改革之机，全面废止土地出让金制度，我们可以称之为“废除论”：“全免废止土地出让金体制，区分消费房产和投资性房产，推开房地产税的开征，到2018年，消费性住宅部分，其按照房价收入比6的价格，税率到达1%的4/6”。另一种“替代论”观点认为，房地产税制定有助于在政府和土地之间建立良性的关系，土地买卖不再是一锤子买卖，“用房地产税取代土地出让金和增值税，有利于形成稳定的地方财政关系”。 　　相对于“替代论”的观点，还有学者提出了类似但有区别的“转型论”：未来5-10年是解决中国土地财政问题的关键时期，“推进房地产税改革，逐步实现土地‘出让收入’为主向‘保有使用税收收入’为主的转型，不仅是实现房地产业健康发展的客观要求，也有利于合理调节收入分配差距，有利于为地方政府提供持续、稳定的收入来源”。 　　本文认为：有关房地产税的改革离不开对土地财政问题的考量，正因为我国既有土地出让制度的掣肘，使得目前房地产税改革举步维艰，且其未来充满变数。但我们不得不承认，我们之所以对房地产税改革寄予厚望，与其说是希望通过开征房地产税革除土地财政的弊端，不如说正是这些年来土地利用和住房制度改革所累积的财富效应，使得我们有了开征房地产税的底气。从趋势分析，要使房地产税成为地方政府财政收入的主要来源，还有很长的路要走，因此，本文倾向于支持“转型论”的观点。 　　1.1 取消一次性土地出让制度，实行“见房征税”的房地产税改革模式行不通 　　依据“废除论”的观点，取消一次性土地出让制度，我们将首先面临体制性障碍。土地公有制度是我国《宪法》所确定的一项基本经济制度，其产权归属有两种形式：一是城镇土地产权归属国家（凡是经营性用地必须公开竞价）；二是农村土地产权归属集体（如果要调整成为建设用地，须得先由政府征收为国有后再向一级市场供地）。从理论上说，虽然取消一次性土地出让制度可以解除民众一次性支付土地使用费的高昂负担，为房地产税普征开辟道路，但这会使得城市国有土地所有权的形式无从体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌。 　　目前，有一种倾向认为，“房屋和土地的产权归属必须一体化”（从严格意义上说，“房、地合一”性的表达是不准确的，从古至今，“地上权”制度可以实现房产、地产所有权与使用权的分离，这是符合法治和契约精神的），取消一次性土地出让，让居民拥有土地永久使用权即土地所有权是世界通例，使得“有恒产者有恒心”，也有利于统一的房、地产税开征。 　　本文认为：从法