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房地产税房地产投资与房地产价格联动分析 　　摘要：利用我国1999-2014年的时间序列数据，选取房地产税收、房地产投资和房地产价格作为分析变量，构建向量自回归的VAR模型、运用脉冲响应和方差分解方法，就房地产税收、房地产投资和房地产价格之间联动影响进行分析。结果显示：房地产税收在短期内有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向，虽然长期有抑制效果，但是并不显著；房地产投资和房地产价格互为影响，房地产价格对房地产投资影响更大，短期来看两者的影响互为正相关，但是长期关系却出现负相关；另外，房地产投资和房地产价格的趋势在长期内也会影响房地产税收政策的走向。 　　关键词：房地产税，房地产投资，房地产价格，VAR 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2016）06-0025-34 收稿日期：2016-05-06 　　自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场得到迅猛发展，并且对促进国民经济增长、扩大内需以及提高人们的居住水平起到了不可替代的作用，但与此同时，我国房地产市场面临着非理性发展，房价持续走高，房地产投资过热，巨大的经济利益将越来越多的社会资源盲目吸引到房地产业之中，造成实体经济空心化和金融风险的增加，高房价远远超出了居民的负担水平，严重挫伤了普通购房者的消费需求，不利于宏观经济的稳定、房地产业的可持续发展和社会的和谐。因此，为了保持房地产市场的平稳发展，利用房地产税成为政府监管和控制房地产市场的手段之一。2015年，十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被正式列入其中。但房地产税也逐渐暴露了税费项目繁杂、房地产各环节税费不均、税制体系复杂等多方面的问题。在受到各界的质疑中，房地产税政策能否有效地给房地产投资和房价“降温”，同时三者之间是否存在相互影响，是本文研究的目的和意义所在。 　　本文利用我国1999-2014年有关时间序列数据，采用VAR模型实证研究房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。 　　1 文献回顾 　　首先，关于房地产税对房价的影响，众多学者虽然视角和方法不同，但无论是从理论上还是实证上都已经对其进行过成熟的探讨。Tiebout（1956）的“用脚投票”理论最先从税收资本化和公共服务提供的视角指出，具有消费者和投票者双重身份的理性人根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。Tiebout的研究为后来的房地产税与房价关系的研究奠定了基础。随后，Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查，发现地方房地产价值与实际房地产税之间负相关，与每年的公共支出正相关。Oates在模型中将房地产价值作为被解释变量，如果居民在选择定居地时确实考虑地方公共服务水平和税率，那么该地的公共服务越好税率越低，就会吸引大量人口流入，从而会引起本地房地产需求增加，进而带动房价上涨。Wood（2006）采用微观模拟模型研究了澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响，房地产税会影响租房、买房的相对价格，家庭财富，并最终会影响房价。 　　我国学者也对房地产税和房价的关系进行了研究，主要观点归纳为3类：第一类观点认为，房地产税将促进房价的上涨。杨绍媛、徐晓波（2007）认为我国在现行的税制下，由于购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看，税收在短期内都会提高房价。第二类观点则是认为，房地产税将抑制房价的上涨。王海勇（2004）按照现代资产定价理论，房地产税收能够降低住宅投资的未来预期增值，从而导致住宅资产价格的下降。况伟大（2012）在住房流量模型的基础上，构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型，考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明，无论何种市场结构，提高房地产税均导致房价下降；住房市场垄断性越强，房价越高，房地产税对房价影响越大。第三类观点，则是侧重于房地产税对房价的长短期影响。杜雪君、吴次芳等（2008）以我国1988-2006年房地产税和房价的相关数据为基础，通过协整分析、向量自回归、误差修正和Granger因果检验，研究了我国房地产税对房价的短期影响及两者的长期关系。认为我国房地产税和房价长期存在均衡稳定的关系，调高房地产税将促进房价上涨，并且房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应。陶萍、张秋燕（2014）利用我国2000-2012年的30个省的房地产税和房价的面板数据，通过平稳性分析、协整检验以及回归分析，发现我国房地产税对房价由正U型影响效应，即短期内房地产税能有效抑制房价的上涨，而长期内房地产税的征收则会带动房价的上涨，而且房地产税对房价的影响具有显著的区域差异。 　　其次，国内文献关于房地产税影响房地产投资的研究较少，而且大多数文献是从