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房地产竣工与销售环节财务管理关注点探析 　　摘要：房地产项目从设立初期到竣工这一期间内的筹资活动、资金的运用和成本控制是财务管理的重点。在房地产订金排号销售、开盘集中认购、正常销售并签订合同以及最后的尾房销售环节也都有财务管理中需要关注的重点。在这一过程中财务人员将在其中发挥着重要的作用，在保证会计核算能够和房地产的竣工和销售有机结合的同时还应当以内部控制制度为依托，对房地产企业的业务活动行使财务监督的职能。 　　关键词：房地产竣工 房地产销售 财务管理 　　房地产企业的经营状况是我国经济发展的“晴雨表”，主要是由于房地产企业的项目具有时间跨度长、资金投入大、管理难度大及风险系数高等特点，因而在项目竣工和销售环节都不同于传统的行业。同时涉及并能够带动的范围也十分广泛，最终形成不同产业之间的联动。正是由于房地产企业相对于传统企业庞大的业务活动以及经营活动的特殊性，因而其一直是会计准则以及税收法规中关注的重点。所以房地产企业的财务管理活动将从精细化的角度出发，对房地产的竣工和销售环节的业务流程进行更为详细的划分以到达精细化的要求。在此基础上还应注重财务管理与其他管理活动的联动，以使得房地产企业管理活动形成一个有机的整体。 　　一、房地产竣工与销售环节的财务管理重点 　　（一）房地产竣工环节的财务管理 　　房地产竣工是指一个开发项目或者其中的阶段性的项目开发完成并且经过验收的过程。因此房地产的竣工就涉及到工程的筹资、投资以及结算等环节，在不同环节的财务管理的重点各有不同。 　　在房地产项目进行融资时由于需要的资金规模十分的庞大，所以在融资时需要更多的考虑不同的融资方式和融资金额给企业财务管理带来的压力。关注的重点可以放在不同融资方式对企业资本结构的影响、融资的成本以及风险，融资的可持续性等上面。在各种融资方式之间进行比较和权衡以尽量达到以最小的融资成本获得合理的资金的目的。在我国房地产项目融资的主要来源是银行贷款并且已经形成房地产、银行和地方政府之间的利益共享的整体，另外现在的国有大型房地产开发公司，资金基本上是通过集团内部建立的资金结算中心来实行内部融通，或者统一取得银行授信后获得较低利率的借款模式，有效的降低了资金的成本，通过长短期搭配，降低了还款压力的风险。 　　房地产企业进行项目开发之前，财务管理方面应建立起预算管理的制度。房地产项目的预算管理是基于对未来项目投资的材料采购、人力成本以及其他的支出做出一个合理的预测，并且对不同销售期间的现金流入做出合理的估计。在预算的基础上对房地产项目的不同期间的资金状况以及需要进一步融资的数额和方式进行预算，以实现资金在不同期间的合理配置。通过财务预算的工作对项目实施过程中出现的偏差能够及时的发现并且修正，或者及时调整预算管理中不合理的方面，以实现财务管理在房地产项目中的监督职能。 　　在房地产项目竣工验收完成之后并不代表财务管理在这个项目就已经完成。财务管理部门需要对整个项目中的财务信息进行收集和整理并加以核对，来分析财务管理中的有效和无效的方面以对下一阶段的财务管理工作做出指导。一方面是房地产的工程成本方面，以自建方式进行的项目的原材料采购、施工人员的成本等是否还存在可控的下降空间，以招标方式进行的项目在对中标企业的选择是否达到了最优的状态。另一方面就是评价和考核项目日常的经营管理的预算执行情况以及预算编制的合理程度。 　　（二）房地产销售环节的财务管理 　　房地产的销售与其项目进行过程是对应的，因而销售的跨度时间长并且不同时期的销售还具有不同的特点，在财务管理中就需要对于不同的房地产销售方式进行区分并且配有不同的会计核算和财务监督的制度。 　　在房地产项目的销售进入认购阶段时，客户需要对认购的房子交付定金并且是不能退还的，这部分订金应当归属于房款的首付之中。这表明客户已经有极大的可能会购买房子因此就需要对即将到来的购房做出财务管理相应准备工作。 　　建立销售数据的台账以对每笔销售的信息做出详细的记录充分运用销售信息一体化软件管理系统，做好客户的档案管理工作。 　　联系银行准备按揭的工作能确定一家主要的合作银行，同时制定的按揭合同应当在保护客户合法利益的同时尽可能的有利于房地产企业。 　　在签订销售合同时也应当最大化房地产企业的利益，如确定交房的标准和期限应尽可能地早，以降低项目的风险，以差价的方式进行面积结算以降低结算的压力，明确客户的付款责任和违约责任等。 　　在房地产项目的销售和财务部门对于房源的基本信息要保持完全的一致。认购阶段时房地产项目销售的主要环节同时也是财务管理的重点部分。 　　在房地产销售的最后交房环节，项目的风险以及基本转移这时财务管理的主要工作就是后续的信息核对、房款结算以及开具发票等。具体包括： 　　（1）将销售台账中的房款