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房地产税改革探讨 　　【摘 要】本文论述了房地产税的概念、功能及种类，揭示了我国房地产税存在的问题：税种设置不合理、重复征税、税负不公等。结合我国具体国情，对建立健全房地产税所必须构建的合理制度环境进行了相应的探索与研究，在此基础上提出了设置相应税种、减少房地产税费负担、公平税负等相关的配套对策。 　　一、房地产税概述 　　房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。 　　房地产税是对国民收入的分配和再分配，除此之外房地产税还具有筹集财政收入、调控经济、调节收入、调整资源配置等功能。 　　我国现行房地产税收制度的基本框架，是在1994年税收制度改革后形成的，涉及的税种主要有14种，包括直接以房地产为课税对象的6种，即房产税、城市房地产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、契税；与房地产紧密相关的税种8种，即固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业及外国企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。按照征税发生的环节来区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税种有：固定资产投资方向调节税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税和契税等五种；发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是城镇土地使用税、房产税、城市房地产税；而在房地产流转环节设置的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业及外国企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加等十一种。 　　二、我国房地产税存在的问题 　　纵观我国房地产税收制度发展的历史以及当前我国房地产税制改革的现状来看，我国房地产税制改革中出现一些问题，这些问题的存在不仅不利于房地产市场的发展，更不利于我国财政收入的增加和人民住房问题的解决。 　　（一）税种设置不合理 　　我国现行房地产税构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种设置的消极影响有：1.土地闲置、浪费现象严重。2.进人市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收人。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进人市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。3.在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。 　　（二）税费并举，重复征税 　　房地产课税中个别税种设置重叠，税基交叉，重复征税。如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种，对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额依规定税率征收土地增值税。这些做法极不符合公平税负、合理负担的原则。房地产的重复收税和多层次收费造成商品房的房价居高不下，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏统增多，而且容易滋生腐败，同时对形成有效的买方市场也带来一定的难度。 　　（三）征税范围过于狭窄 　　中国现行的土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城是指县人民政府所在的地区；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地。这样即把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。另外，现行的土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象。 　　（四）税收征管的配套制度和措施不完善 　　我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重。 　　三、解决我国房地产税问题的对策