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房地产税收政策对房价影响 　　摘 要：在市场经济条件下，价格由市场决定，但国家的经济政策对市场的价格也有一定的影响。近几年，我国房地产市场进入一个投资开发的高峰期，在需求等因素的拉动下，全国房地产价格不断攀升。为了调控房地产市场，国家在不同时期出台不同的政策，以影响房价。最突出的是2010年出台的史上最严厉的“国十条”，一下子令房地产市场交易严重萎缩，效果立竿见影。不管“国十条”，还是“国八条”，甚至地方性政策，总体思路都是从土地、金融、税收等方面进行调控。本文正是在这样的背景下，着重分析房地产税收政策对房价的影响。 　　关键词：房地产税收政策；房价；具体影响 　　房地产是特殊的行业，一方面能带动多个行业的发展，助推社会经济的进展；另一方面伴随着潜在特性的囤地及炒房，造成偏快态势的房价增长。而房地产价格是由土地、建材价格、市场供求状况、金融政策、各种税费等因素决定的，税收政策只是其中一种调节因素，其机制变更，对行业的调和价值不可忽视。房地产特有的税收途径，能干预区域以内的经济波动，是市场均衡依托的侧重工具。明晰房地产税收潜藏着的与房价的关联，全面管控房价运行所依循的规律，能为未来房地产税收政策改革，提供宏观指引。 　　一、房价构成及税收占比 　　房价特有的总体构成，包含：①取得土地使用权支付的费用（土地出让金）、②开发成本（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费）、③开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）、④与房地产相关的税金（营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税等）、⑤开发商的利润。 　　在这之中，税收能占到的比值有多大？根据兰德咨询统计，截至2014年4月20日已发布年报的110家A股上市房地产企中，64家企业2013年的平均净利润率是10.85%，去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15：1。也就是说，房地产企业每赚2.15元，就要被征收1.15元的税金。另据新华社记者统计，2007年至2012年六年间，A股上市房地产企业全年净纳税额与净利润之比通常保持在1：1左右。当然，因为不同房地产企业的盈利能力及毛利润高低相差较大，不同年份毛利率高低也不同，所以税负也会存在较大差异。但总体来看，近年来A股上市房地产企业纳税额一直不断上升，增幅远高于利润增幅。如果一家房地产企业的利润率达25%，则它的总税收将占总收入的18%-20%。 　　从现状看，商品房价格特有的税收影响，包含偏多调研。调研拟定的侧重点，可分成如下的层级：第一，从宏观视点中，辨识房价及关涉的房产税联系；第二，从拟定好的细化视角，也即设计层面，辨识两者潜藏着的关联。Lundborg觉得，房价带有内生的特性；房地产范畴内的交易税，能形成明晰的闭锁效益，带来偏短时段中的房价走低。徐晓波等学者，则依循资产收益特有的管控视角，来解析这一关联。他们觉得，购房者表征出来的需求弹性，还是偏小的。若增添税收，则在短期这一时段中，房价会顺带升高。房地产税惯常的征集，还会限缩长时段的收益预期，缩减了现期特性的房产价格。 　　二、现有的房地产税收政策 　　（一）土地增值税关涉的对策。土地增值税从1994年便开始征收，是以转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之，该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，当房地产企业转让商品房所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。土地增值税惯常的运算及征收，涵盖在不动产的转让环节。土地增值税特有的考量侧重点，包含真实态势下的市场情形、各时段中的土地价格。 　　作为一种先预缴后清算的特殊税收方式，土地增值税的最后清算应该造成房地产企业现金流减少，可能迫使楼盘降价促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。但是，目前土地增值税的征收体现在交易环节，很难给市场带来直接影响。一旦税务部门过于严格征收土地增值税，房地产企业可能将成本转嫁到房价上，进而推高房价。 　　（二）物业特性的关联税种。房地产税调和的侧重点，就涵盖物业税。物业税预设的征收对象，是不动产特有的所有主体。不动产对应着的所有者，在年度时段中，都应缴纳关涉的税种。目前，我国开征的这类税种主要有房产税和土地使用税。 　　土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征，因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源，限制和有效使用土地，增加国家财政收入，调节用地紧张状况。 　　三、房地产税收特有的影响解析 　　从供求特有的视角看，住房关涉的转让