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房地产税改难点步骤及深层次问题综述 　　摘 要：从十六届三中全会提出房地产税制改革的方向，到后来对一些城市实行“空转”模拟物业税试点，但物业税开征却一直未能实现从“空转”到“实转”的转变。税制改革目前的进展到底如何?还有那些难题难以解决?到底有没有确定的时间表呢?学界、政府又是怎样设计新税制的呢?还有哪些深层次问题需要考虑? 　　关键词：房地产税； 物业税； 税制设计 　　中图分类号：F810.424 　　文献标识码：A 　　文章编号：1008-6439(2007)01-0013-05 　　Review of difficulties， procedure and deep problems 　　in the reform of real estate tax 　　 LI Ming-hui 　　(School of Finance and Taxation， Southwest University of Finance and Economics， Sichuan Chengdu 610074， China) 　　Abstract：The Third Plenary Session of 16th Central Committee of Chinese Communist Party held the reform direction of real estate tax system and conducted experiment of empty simulation of estate tax in some cities. However， the collection of real estate tax has not been changed from empty to real. How is the process of present taxation system reform? What kind of difficulties needs to be solved and what is the planned schedule for the reform? How did theoretical circle and governments design new taxation system? What kind of deep problems needs to be considered? 　　Key words：real estate tax； estate tax； taxation system design 　　 　　一.改革的动因、困难及预期效果 　　 　　改革的动因主要归咎于现行制度存在很多问题以及改革的条件逐渐具备。 　　(一)现行房地产税制中存在的问题的归纳 　　1.税制设计存在问题。主要表现为：(1)违反税收公平原则：纳税人身份(内外、住宅与经营用房)、经济行为不同(出租与经营)、所处区域不同(城乡)则税负不同；税种设置不科学；(2)房地产税重扭转而轻保有，对闲置土地无惩罚措施；(3)征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区；(4)计税依据不科学：城镇土地使用税从量课征不能发挥调节土地级差收入，房产税同时实行从租计征和从价计征，造成从租计征的税负高于从价计征；(5)收入规模小。 　　2.税费关系的混乱。房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱， 以税代租、以费代税、以费挤税现象严重。政府对开发商所收取税和地租合计大约占房价的60%，其中货币地租约占房价的20%，实物地租约占房价的20%。 　　3.税收政策的制定具有历史特定性。我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，即两套所得税制、两套房产税制和土地税制、城市维护建设税和教育费附加内外有别、耕地占用税政策内外不统一。但特定时期制定的政策难以适应发展需要。 　　4.税收管理体制的不完善。表现为：立法层次偏低、税权过度集中于中央、财产登记制度不健全、房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全、政策规定可操作性不强(土地增值税)、税务机关的征管水平偏低等。 　　(二)改革时机逐步成熟 　　物业税开征需要具备的条件主要有：充足的税源、明晰的产权、健全规范的评估机构、规范的房地产收费制度、完善的征管配套制度，这些条件在我国已逐渐具备或取得进展：不动产数量具有一定规模且私有化程度很高，2004年私有化率达80%，能提供充足的税源；《中华人民共和国物权法》(草案)明晰了产权关系；财政部、国家税务总局进行的物业税试点工作为改革提供了实践参考； 全国税收征管的软、硬件建设为开征物业税提供有力的业务和技术支撑；房地产税费征收在逐渐清理、规范，资产评估制度在不断