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房地产税收制度改革思路 　　我国现行房地产税收制度主要涉及14个税种，其中实际征收的有12种，征税主要发生在以下三个环节：一是房地产开发环节，发生在此环节的税收主要有耕地占用税和固定资产投资方向调节税(暂停征收)；二是房地产转让(转移)、出租环节，发生在此环节税收主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税(此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征)、遗产税(没有立法开征)、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税等。此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收；三是房地产使用环节，发生在此环节的税收主要有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。 　　我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多，税费负担重；房地产保有环节课税少，负担轻，且税收优惠大。目前房地产税制中存在以下主要问题。 　　1．税种设置重复，税制结构不合理。目前，我国与房地产直接有关的税种占实际征收税种数量的一半，因此税种重叠设置，重复征税问题在所难免。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。我国目前是有偿使用土地，因此在建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就土地价值在内的房产原值纳税，另一方面还要再缴纳土地使用税，所以存在重复课税的问题。再如土地增值税与企业所得税存在重复课税。土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产转让的利润在缴纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据，同时课征了土地增值税和企业所得税。 　　2．税制内外不一，内外资房地产企业税负失衡。我国房地产税制目前采取“内外有别，两套税制并存”的政策，直接影响了房地产企业的税负公平。对内资房地产开发企业开征企业所得税、开征房产税和土地使用税、开征城建税和教育费附加、占用耕地征收耕地占用税；而对涉外房地产开发企业开征外商投资企业和外国企业所得税、开征城市房产税并且仅对房产征税，对地产不征税，涉外房地产开发企业的税收负担低于内资企业。 　　3．征税范围过于狭窄，计税依据不科学。现行的房产税和城镇土地使用税的征税范围限制在城市、县城、建制镇和工矿区，而把广大农村的一些应税对象排除在外，征税面过窄。目前我国城乡差别逐渐缩小，尤其在经济发达地区的农村，农村城市化程度不断提高，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围。但是这种征税范围的限制，不利于城乡之间企业的公平竞争。而现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值征收，也有按租金、面积征收。如现行的房产税的计税依据基本沿用城市房地产税的做法，对自用房屋按房产账面价值扣除10％－30％后的余值乘以1．2％的税率计征房产税，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法随房产市场价值的变动而变动。对出租房屋按租金收入的12％计征房产税，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认，用两种不同税率计算出的税额标准相差很大。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等，这样造成出租房屋整体税负过重，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。 　　4．税费混杂并存现象严重，税收的调节作用弱化。目前我国房地产税费体系中税费混杂现象严重，涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，各地政府规定的收费项目有所不同，有的地方各种行政性收费，如大小配套收费项目多达50多项。其原因是房地产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成部分，对于地方政府是非常重要的。但是由于税收管理权限的过于集中，使地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能。而政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的。因此一些地方政府超越管理权限出台收费政策，一些地方税就披上了费的外衣，加重了企业和消费者的经济负担。租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。同时以费代税现象仍然存在。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费，造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。 　　5．税收征管的配套措施不完善，可操作性差。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍，造成不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。我国房地产评估制度刚刚形成，现有的房地产评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等难以适