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房地产泡沫产生原因及浅析 　　摘要:本文主要是对房地产市场的泡沫进行理论分析。面对房地产泡沫的形成从土地的稀缺性、供求、以及金融机构对房地产的支持和消费者预期等各方面进行分析,并从三个常用指标对房地产泡沫进行浅显测度,最后建立综合指数进行更为精确的分析。在测度时结合我国实际情况对模型进行了实证分析,对房地产泡沫的风险防范提出了建议。 　　关键词:房地产泡沫;泡沫测度 　　 　　一、引言 　　房地产业是国民经济的基本产业部门,为生产生活提供了基本的物质条件,在国民经济发展中居于重要的地位。自1980年起,随着城市化进程的加快,中国房地产业得到了迅速的发展,卓有成效地推动了投资和消费的增长,促进了经济的快速发展。随着我国房地产投资的密集程度的不断加大,部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产发展水平不恰当地超过国民经济发展的水平,一业独大,出现了一方面房价高居不下,迅速攀升,另一方面住房空置率过大。于是房地产泡沫引起了人们广泛关注,而如何测度房地产泡沫成为了关注的核心问题。 　　二、房地产泡沫的含义 　　泡沫首先是一种价格现象。同一般的价格波动不同,泡沫经济中,价格的上涨和下降不是相连的,循环的,其变化的幅度很大。价格会在一定时期内持续上涨,幅度和速度剧烈,同时在达到价格上涨顶峰时出现价格暴跌,波动幅度很大,不具有周期性,是突然的上涨和下跌。同时,在泡沫经济中,资产的账面价值过高,高于使用价值即市场基础价值,形成表面的虚假繁荣。 　　房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产品价格与市场基础价格的严重背离。一般来说,房地产的价格是由成本、利润、税金组成的,一般来说比较稳定,而真正的泡沫来源是地价。是土地价格对市场基础价格的背离。目前,测度房地产泡沫的方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于目前的数据积累不够多,理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用受到了一定的限制,因此本文采用指标指示法来对我国的房地产泡沫进行测度。 　　三、房地产泡沫产生的原因。 　　房地产泡沫是泡沫经济中最为常见的价格泡沫现象。一般来说泡沫经济的特点主要为:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量致使投机获利的空间大,投机气氛异常浓厚。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次战败。 　　从本质上看,商品的价格是价值的货币表现,商品的价格波动反映市场供需平衡,这是是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下,价格上涨、供给相应增大,在需求不变大的情况下,投资者预期价格会下降,从而减少供给。而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。 　　(1)土地的稀缺性是泡沫形成的条件。 　　土地包括陆地和水域是由一般是由自然供给的,是不变的。随着城市化的进程,经济的发展,对土地的需求将进一步增大。特别是对于中国这样一个人口基数大的国家来说。对土地的需求大致可以分为两类,一种是客观的现实的需求,包括住房在内的刚性需求,另一种就是作为金融衍生工具用以获利的需求。当后一种需求逐渐膨胀,在土地价格超出其市值的情况下,便产生了价格泡沫。马克思曾指出:没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里,价值表现是虚幻的。因此,土地的稀缺性及其虚拟资本的性质使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。 　　(2)供求平衡难以实现,导致投机的内因。 　　土地是生产要素中供给弹性最小的,由于房地产建设周期长,造成房地产供给和需求的矛盾,时滞差别大,供需难以平衡。在经济蓬勃发展时期,房地产品的需求量大,房地产由于受到土地供给弹性小的影响,供给有限。于是在需求大,而供给小的情况下,房产价格可以与其投入的资本数量同比例地上涨,于是出现房地产泡沫。然而,在房地产市场中,需求主要来自于投机的目的,投机者利用低价买进高价卖出来获得资产收益。投机者在追逐利润的过程中,竞相抬高房价,致使真正的买者缺乏,打破了房地产市场在宏观上的供求平衡。 　　有学者指出,中国的房地产开发商、施工单位、居民购房都是从银行融资,60%以上的投资金额来自于商业银行,如果房地产价格的回报率超过信贷率,投机者在扣除借贷成本和其他交易成本后仍有高额利润。然而,4月3日高通智库的一份研究报告显示,投资中国一二线城市住宅的实际