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房地产投资信托基金在我国公租房建设中应用 　　摘要：公租房是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房，是解决“夹心层”住房问题的有效途径，然而我国公租房建设面临着严重的资金短缺问题。针对我国公租房建设目前融资问题，文章探析了公租房建设中引PEITs模式的强要性和可行性，对公租房项目REITs的运作模式以及运行保障措施进行分析，以推进公租房项目市场化运作。 　　关键词：房地产投资信托基金；公租房；融资；夹心层 　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1002－736X(2011)10－0162－03 　　 　　“十一五”期间，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到了较大改善。但是，“夹心层”的住房问题又凸显了出来，为了解决“夹心层”的住房问题，国家提出了公租房政策。 　　 　　一、我国公租房发展现状殛REITs含义 　　 　　(一)公租房含义 　　公租房即公共租赁住房，是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能承受起的价格，向新就业职工出租。公租房供应对象主要包括一些无力通过市场租赁或购买住房的中等偏下收入住房困难家庭、阶段性住房支付能力不足的新职工和外来务工人员。 　　(二)公租房在我国发展历程 　　自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来，2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上住建部副部长齐骥第一次对“夹心层”的住房问题给出了清晰的解决路径：要加快公共租赁住房的建设。2010年6月，国家有关部委联合出台了《加快发展公共租赁住房的指导意见》，拉开了公共租赁住房建设的大幕。2011年初，住房和城乡建设部要求，“十二五”期间，公共租赁住房要成为保障性住房的主要形式，要求各地加强公租房的发展与建设。 　　(三)我国公租房建设目前的资金问题 　　目前，我国公租房建设融资的渠道比较单一，资金来源渠道主要包括财政拨款、土地出让净收益、住房公积金增值收益等。而且根据《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》的规定，土地出让净收益的10％以及公积金增值收益中提取的廉租住房保障资金必须要在确保完成当年廉租房任务的前提下，才可用于公租房建设。目前，我国一些财政实力较弱、缺乏建设项目启动资金的城市很难筹措到足够的资金满足廉租房建设要求，更不用说再筹措资金建设公租房了。可见，单纯靠纯政策性的资金支持发展公租房建设很难满足广大“夹心层”对住房的迫切需求。我们需要借鉴国外经验，更多地利用金融创新，将政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式。国际通行的REITs(Real Estate InvestmentTrusts，房地产投资信托基金)便是适合于公租房建设的一种新型的金融产品。 　　(四)REITs含义 　　房地产投资信托基金(Real EstateInvestment Trusts，简称REITs)是一种以房地产及相关资产为投向的资金信托投资方式，以发行受益凭证方式汇集特定多数投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。房地产投资信托基金是专门用于房地产领域，是集众多的分散的资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制，同时也是一种“租约变现”的房地产融资方式(任海军，谢雯婷，2009)。 　　 　　二、我国公租房建设应用REITs模式的必要性及可行性分析 　　 　　(一)我国公租房建设应用REITs模式的的必要性 　　1.投资主体多元化，减轻财政负担。采用REITs模式，社会资本参与公租房建设，可有效拓宽公租房建设融资渠道，实现融资方式的多元化，弥补国家建设资金的不足，减轻政府初期投资负担。 　　2.有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构。依赖REITs融资可以调动公租房的建设积极性，增加主动供给，为“夹心层”提供适宜的租赁住房，建设和谐社会，体现社会公平；有利于改善住房供应结构，改变高中端房源供过于求、中低端房源不足现象；公租房的稳定、大量供给还能够使得社会上巨大的刚性需求得以释放，把旺盛的需求从商品房市场退出，缓解因供给不足导致的商品房价格过度上涨，促进房地产市场健康发展。 　　3.为广大投资者提供一个风险小、收益稳定的投资品种。目前我国资本市场上资金充足，但是银行利息低、投资渠道少，包括保险资金在内的机构投资者和广大个人投资者都希望能得到新的投资品种。公租房信托隐含有政府信用，是介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。特别是由于公租房具有社会保障性的特点，公租房信托将是社保资金、保险资金保值增值的很