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房地产投资信托在我国发展可行性分析 　　作者简介：雷宏，江西财经大学2005级经济法学研究生，研究方向：金融证券法。 　　 　　摘要：房地产业已成为我国重点发展的一项支柱产业，房地产投资信托（REITs）的出现亦是房地产业发展的必然要求。我国已颁行一系列相关的法律条例，为房地产投资信托运行提供了一定的法律环境，但是，房地产信托投资作为信托形式并未得到明确规定。因此，阐述分析房地产信托投资在我国发展的可行性，对于促进我国经济发展，有着不可或缺的积极作用。 　　关键词：投资信托；房地产；房地产投资 　　 　　一、房地产投资信托（REITs）的含义 　　 　　信托作为一种财产管理制度，其核心内容是“受人之托，代人理财”。依照我国信托法第二条的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。投资信托是信托的一种方式，它是集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门用于投资管理的形式或机构，共同分享投资收益的一种信托方式。 　　REITs，全称为Real Estate Investment Trusts，译名为房地产投资信托或房地产投资信托基金，是投资信托的一种特殊形式。传统的房地产投资信托一般是指专门持有房地产或与房地产相关的抵押贷款或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。在REITs出现以前，投资者购买或投资房地产只能通过房地产市场，随着REITs的出现，使原本不流动的房地产变成流动的资产。投资者购买了REITs，就等于购买了房地产或房地产抵押贷款。现代的房地产投资信托（以下简称为REITs）是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金，由专门投资机构进行投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资人将大额投资转化为小额投资的需求。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。 　　 　　二、REITs的种类 　　 　　（1）根据资金运用方式的不同，REITs可以分为权益型REITs、抵押型REITs及混合性REITs。 　　权益型REITs（Equity REITs）：属于直接投资并拥有收益型房地产，靠经营房地产来获得持续租金收入及房地产增值收益。此类REITs的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资人的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。相对于抵押型REITs和混合型REITs。 　　抵押型REITs（Mortgage REITs）：这类REITs主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。由于投资标的是以放款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，收益性类似一般债券，与市场利率的升降呈反向的变动关系。 　　混合型REITs（Hybrid REITs）：既投资于房地产资产，也投资于房地产抵押贷款，它是权益型REITs和抵押型REITs的混合体，其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。 　　（2）从组织形态的不同，REITs可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。 　　契约型REITs依据《信托法》规定的信托契约建立、运作，不具有法人资格，资金使用方式按照信托契约规定。投资人是信托契约的当事人，通过受益权享有信托利益。 　　公司型REITs依《公司法》成立，具有法人资格，资金使用方式按照公司章程规定，投资人既是REITs的持有人又是公司的股东，可以参加股东大会，行使股东权利，并以股息形式获取投资收益。 　　（3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两类。 　　封闭式REITs发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值交易。此外，这类REITs成立后不得再募集资金。 　　开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。 　　 　　三、REITs的制度优势 　　 　　与一般的信托合同、证券投资基金相比，REITs的制度优势主要表现在： 　　（1）面向中小投资者 　　由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地