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房地产成本管理体系构建与发展趋势研究 　　摘要：分析了目前我国房地产企业成本管理存在的主要问题，研究了房地产成本管理体系的建设原则、建设思路以及一系列保障机制并通过实例加以论证，最后提出了发展趋势，为提升我国房地产成本管理竞争力提供有益指导。 　　Abstract： The paper analyzes the cost management problems of real estate enterprises in China， studies construction principle， idea and safeguard mechanism of cost management system and then gives an example， at the end， studies the tendency， so as to improve real estate enterprise cost management competitiveness in China. 　　关键词：房地产；成本管理体系；发展趋势 　　Key words： real estate；cost management system；tendency 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）27-0003-03 　　0 引言 　　2015年，中国经济进入新常态，房地产行业也进入深度调整期，绝大多数城市呈现量价齐跌的局面。面对严峻的环境，对于房地产企业来说，在开源的同时更需要节流，构建科学有效的成本管理体系将使房地产企业在激烈的竞争中持续保持竞争优势。 　　1 前我国房地产成本管理中存在的问题 　　1.1 房地产企业的成本管理意识有待提高，同时缺乏对成本文化和成本氛围的打造 　　现行的房地产成本管理过于依赖工程造价核算，作为财务管理的一部分，其最终不仅不能提供决策所需的正确信息，甚至会误导房地产发展战略的制定。多数房地产企业总部层面推动整个公司成本文化的力度不足，而且缺乏科学有效的系统性方法；同时，也没有形成科学有效的知识管理激励机制，全员参与知识分享的意愿不强。 　　1.2 房地产成本管理的事前控制力度不足，成本策划能力需加强 　　房地产成本专业人员往往被动地跟随设计专业人员，主动性欠缺，导致成本在房地产设计阶段的影响力不足，不能发挥从成本倒逼设计的引导作用。目前房地产成本管理工作的重心更侧重于如何“省钱”，忽视以客户为导向的成本投入，对“创造价值”思考及实施举措不足；设计阶段各项目成本价值的挖掘能力有待提升，如项目开发在方案经济性评审与比选、限额设计、成本优化等方面均有较大提升空间。 　　1.3 房地产成本管理缺乏系统性 　　房地产成本管理的研究对象处在极为复杂的管理环境中，受到多方面因素的影响，各种因素相互叠加，同时有些因素的发生具有很大的随机性。房地产在如何使成本管理方法体系科学化、系统化，形成有机结合还存在很多问题，如成本核算不能为成本决策提供科学依据等。 　　1.4 房地产成本政策落地的严肃性不强 　　大部分房地产企业尚未建立规范、有效的问题处理机制和追责机制，无论是违反管理标准还是指引，无论是专业问题还是管理问题，无论是大问题还是小问题，大都通过沟通提示与要求、总结与整改、月报或绩效点评等方式处理，处理方式区别不大，严肃性不强，也没有震慑力。 　　1.5 房地产成本管理的创新能力普遍不足 　　随着房地产行业结束暴利时代和新常态的到来，成本管理的创新能力也已成为房地产企业保持竞争优势的核心能力之一。但总体来说，房地产成本管理的创新能力普遍不足，仍有很大的提高空间，后续还需同采购专业、设计专业、营销专业共同协作，来通过技术创新、“互联网+”以及营销模式创新来进一步实现跨越式的成本降低。 　　2 房地产企业成本管理体系的构建 　　房地产成本管理部门需围绕开发成本和三项费用（管理费用、营销费用和财务费用）开展成本管理体系的构建工作，健全制度体系（管理红线和叫停追责机制相结合），强化目标成本导向，严格过程成本管控，持续推行责任成本，开展多维度考核评价，充分发挥成本管理对公司利润的贡献作用，实现价值创造。房地产成本管理体系的构建主要包括以下几个方面内容： 　　2.1 建设原则――关注收益，强调三全，事前控制 　　现代管理学之父彼得?德鲁克有一句名言：“在企业内部，只有成本”。企业管理的一个根本任务就是不断降低成本。房地产企业在降低成本过程中，需遵循的建设原则包括：①“一杆两求”原则。以市场为标杆，确保满足客户需求、确保满足竞争需求（简称一杆两求原则）。②“成本-收益”原则[1]。通过目标客户定位（销售单价、总价）及目标财务指标来倒逼目标成本。③投资