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房地产开发项目成本管理实证分析 　　[摘 要]中国房地产市场逐步开放，竞争逐步加剧，宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本管理入手。本文就此问题，结合实际的房地产开发项目，论述了房地产开发项目成本管理的几个关键阶段。 　　[关键词]房地产开发项目 成本管理 关键阶段 　　作者简介：刘立芳（1984－），女（汉族），河北石家庄人，西安建筑科技大学管理学院工程管理专业2004级本科生，研究方向：工程项目管理、房地产开发与经营；马文斌（1985），男（汉族），内蒙古包头人，西安建筑科技大学管理学院工程管理专业2004级本科生。 　　 　　一、前言 　　项目成本管理是根据企业的总体目标和项目的具体要求，在项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，以完善成本管理制度，提高成本核算水平，是实现目标利润、创造良好经济效益的过程。针对房地产开发项目，有效的管理和控制项目成本，贯穿整个项目的投资决策、规划设计、招投标、施工和竣工验收阶段。但这几个阶段在整个过程中所处的时间和所起的作用也不同，本文认为房地产开发项目成本控制有以下三个关键阶段：投资决策、规划设计和施工阶段。 　　城市风景位于西安市高新区内，丈八北路以东，西辛庄以西、科技路以南，唐兴路以北，总用地面积89016.1m2，总建筑面积245467 m2，是高科房产开发的中高档城市成熟居住区。 　　 　　二、投资决策阶段的成本控制 　　投资决策阶段的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制。决策最主要的依据是项目可行性研究。房地产开发项目可行性研究评价指标包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。 　　城市风景项目的投资决策通过了集团总部投资决策委员会的论证，并委托了甲级工程咨询单位进行了项目可行性研究。 　　项目的投资决策通过前期的市场调查，对影响项目的宏微观环境因素进行分析，对项目周期内的供需因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行了预测；项目规划评价主要考虑了项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车位、配套设施和交通等因素，分析了各个因素对项目成本的影响；项目设计方案评价主要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能等因素。项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行了分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。 　　 　　三、规划设计阶段的成本控制 　　结合大量项目测算，设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本的2%--3%，其初步设计对工程造价的影响程度为75%，技术设计阶段对工程造价的影响程度为25%--35%，如果施工开始，通过改善施工技术等措施节约工程造价的可能性只为5%--10%。根据统计数据，在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定。由此可见，规划设计阶段控制造价能起到事半功倍的效果。 　　在规划设计方案确定过程中，城市风景项目采用总体控制和分步确定的方法。首先对总体规划设计方案的建造成本进行总目标的控制，通过 “规划设计方案听证会”后，再进行初步设计和施工图设计，并要求编制出各个步骤的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 　　在城市风景项目中，采取了以下措施对规划设计阶段进行了成本控制。第一，对规划设计进行设计招标，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。第二，进行限额设计，按照批准的设计任务书和初步投资估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，且各步各项都有设计投资限额，保证总成本不超过总投资额。第三，严格评估规划设计质量，加强开放商和设计单位的沟通，并将前期策划和市场调研结果融入规划设计中，提高规划设计的质量。第四，与设计单位签定设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并明确违约责任。 　　 　　四、施工阶段的成本控制 　　房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，在整个开发过程中占据很长的时间。施工阶段的成本控制非常复杂，对总投资的影响很大。据有关资料分析，这一阶段对工程造价的影响程度可达5%--10%。房地