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房地产开发项目成本控制相关对策探讨 　　【摘要】本文分析了目前房地产开发项目的主要成本支出，并对房地产开发项目成本控制中存在的问题与相关对策进行了探讨，以供同仁参考。 　　【关键词】房地产开发项目；主要成本支出；存在问题；控制对策 　　一、前言 　　目前，随着房地产市场日趋理性化，房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新成本管理方法，全员全过程的实施成本控制，才可能有效地将项目建设成本控制于合理范围内。本文分析了目前房地产开发项目的主要成本支出，并对房地产开发项目成本控制中存在的问题与相关对策进行了探讨，以供同仁参考。 　　二.房地产开发项目成本控制的主要支出分析 　　（1）土地获得费。在房地产开发总成本中，土地获得费能占到30%左右的比例，这部分费用构成了房地产企业成本的主要组成部分。它主要分为土地出让金、置换成本、动迁费用、批租费用、拍卖佣金、契税、印花税、使用税等部分。 　　（2）前期准备费。前期准备费主要指房屋开发的前期规划，可行性研究费，勘察设计费，委托服务，以及“三通一平”，报批报建等开发费用。在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。 　　（3）建筑安装工程费。建筑安装工程费在房地产开发总成本中所占比例在50%左右。这部分费用构成了房地产企业成本的主体。建筑安装工程费指建造房屋所发生的土建工程费、设备及安装工程费。其中土建工程包含基础工程及土建主体工程；设备及安装工程包含给排水、暖气、通风、强弱电、电梯工程、人防工程、消防、防雷工程等。 　　（4）配套及其他收费支出。在房地产开发整体成本中，配套及收费项目支出是受到外界因素影响最大的一块费用支出，约占项目总投资的10-15%。水、电、燃气、小区绿化及道路、大市政及公建配套费等，是构成了地产开发项目中配套及其他收费支出的主要部分。 　　（5）管理费用及筹资成本。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营过程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。 　　三、目前房地产开发项目成本控制中存在的问题分析 　　（1）不够重视资金的时间价值。开发周期过长，造成资金利息太高，资金回笼速度慢。 　　（2）产品设计和产品定位中个别分部分项工程的定位不够合理、施工图纸会审还不够细致，对设计缺陷未能及时发现，造成设计变更和签证的增加，从而引起工程成本的增加。 　　（3）材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与施工单位扯皮；工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性；签证变更的审核还不够及时，致使设计变更、签证以及工程成本增加。 　　（4）建材市场行情与现场管理状况调研乏力，预结算人员对材料市场行情和施工现场情况的调研力度不够，不能掌握第一手的资料。 　　（5）企业对工程事后评价缺乏系统的总结，没有做好经济技术指标的分析，计算固然重要，但只有注意平时总结，才能不断提高业务水平。 　　四、加强房地产项目开发成本控制的相关对策探讨 　　（1）加强项目投资的可行性研究。在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律，做好市场调研及可行性研究，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期，提高对资金时间价值的关注度，抓好提前销售环节，这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。 　　（2）加强招投标阶段的成本控制。业主在招投标阶段成本控制应注意并加强以下工作：以公平、公开、公正原则为指导，严格审查投标单位资质；造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，做到“知己知彼”，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。 　　（3）加强项目开发设计阶段的成本控制。1）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，这样才有利于工程成本的控制；2）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求；3）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。 　　（4）加强项目开发施工过程中成本控制。1）把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司专门的采购网