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房地产开发项目可行性研究中成本科目构成及预测要点 　　【摘要】本文对房地产开发项目可行性研究中的成本科目构成及预测内容进行了分析、研究、总结。 　　【关键词】房地产开发；可行性研究；成本科目构成；成本预测 　　引言：房地产开发项目可行性研究（Feasibility Study）即于投资决策前搜集整理现有资料，运用科学合理、系统严密的研究方法，对项目深入调查探究，预测项目开发经营前景。目前房地产市场渐趋理性，成本控制成为重中之重；在可行性研究阶段，应对成本科目进行全面归纳，针对影响项目成本的各个方面、各种因素进行客观、全面、系统、细致的预测与分析，合理预测项目成本，评估风险与收益，为项目投资决策提供重要依据。 　　1、可行性研究中成本预测的基础 　　1.1项目投资机会研究（Opportunity Study） 　　投资机会研究工作是为寻求有价值的投资机会而对项目背景、投资条件、市场情况等所进行的初步分析预测，是可行性研究成本预测的必要前置工作，包括一般机会研究和特定项目机会研究。 　　1.2项目所在城市发展和房地产市场调研 　　该工作应从城市人口、地理、经济、产业、政策、规划、发展等方面入手 ，通过对当地房地产市场发展、片区商品房情况、土地情况、片区楼盘状况、产品分析等方面的调研，对当地市场进行全面深入的了解，为可行性研究成本预测提供依据。 　　1.3收购类项目的法律尽职调查与财务尽职调查（Due Diligence） 　　若项目属于收购类项目，应编制法律与财务尽职调查清单，进行全面的调查活动。此类调查旨在了解项目相关经济活动、合同履约等相关情况，判断各类显在及潜在债权、债务、法律风险和经济责任，是可行性研究成本预测的重要参考。 　　2、房地产开发项目可行性研究中的成本科目分类构成 　　成本科目分类构成一般如下： 　　2.1土地成本。包括土地出让金、土地补偿费用、契税等，视宗地具体情况可能还存在先期付款利息、闲置滞纳金等。 　　2.2前期成本。包括可研报告费、商业策划费、环评、交评、能评、规划技术咨询费、方案/施工图/园林景观/精装修/综合管线设计费、设计优化费、专家评审费、勘察费、监理费、工程造价咨询招标代理服务费、检测费、测绘、测量费、城市基础设施配套费、合同审查费、质量监督费、图纸审查费、散装水泥费、墙改基金、人防异地建设费、房地产交易服务费、劳保统筹、地形图及地下管线、地名设置费、抗震设防费、白蚁防治费、维修基金等。 　　2.3 市政基础设施成本。包括红线内给排水系统、电气系统、燃气系统、通讯系统、有线电视系统、智能化系统、热力系统、消防系统、园林景观成本及红线外排水工程、电力工程、道路工程、给水工程等成本费用。 　　2.4 建筑安装工程成本。其中： 　　2.4.1建筑工程成本包括土方与地基基础工程、主体结构工程（含粗装修及二次结构）、门窗工程等； 　　2.4.2装修工程成本包括外装修工程、室内精装修等； 　　2.4.3安装工程成本包括给排水工程、采暖工程、电气工程、通风空调工程、燃气工程、消防系统、弱电系统、电梯工程等。 　　2.4.4 公建配套设施费。包括宗地规划要求配建的物业管理、社区管理、文化中心等的建安费用。 　　本科目不包括售楼处等的建安费用，其划归在销售费用成本科目中。 　　2.5开发间接费、不可预见费、财务融资成本。 　　2.6管理成本。包括办公费用、会议费、差旅交通费、业务招待费、职工薪酬、固定资产使用费、土地使用税、印花税、土地交易手续费、股权转让印花税、股权转让手续费、团体会费、聘请中介机构费用、劳务费等。 　　2.7 销售成本费用。包括媒介广告费 、推广活动费、销售代理及佣金、策划咨询费、销售道具礼品费、促销费用、现象包装费、售后服务费、招商费用、公共关系维护费用、销售展示区费用等。其中销售区展示费用包括：临时/永久售楼处/样板间、情景营销区的设计、施工费、精装修工程、活动家具/配饰/洁具厨具/空调采购、销售环境改造、道路、绿化、水系等费用。 　　2.8 营业税及附加。 　　2.9 土地增值税。 　　2.10物业管理服务费用。包括销售案场物业管理服务费、物业服务品牌支出费、物业开荒费、库存物业管理服务费、库存物业代售代租佣金、库存物业委托代理服务费等。 　　3、可行性研究中的成本预测要点 　　3.1对项目宗地情况作详尽考察，包括：地上有无建筑物、构筑物、景观、绿化、受保护的历史文物古迹等，可否利用；地下有无管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，受保护的历史文物古迹等，可否利用；土地地质结构、承载力、地下水位和抗震性要求，对成本的影响程度，是否需要特殊地基处理等；地下部分土地出让金的计算方法等；对上述考察数据进行归纳总