房地产开发项目关键阶段成本控制探讨.docVIP

房地产开发项目关键阶段成本控制探讨 　　摘要： 成本控制贯穿于房地产项目建设的全过程。在房地产项目开发过程中，不同阶段的成本控制有着自身的特点，所起的作用，以及重要程度存在一定的差异。 　　Abstract： In the process of real estate project development， cost control in different stages has different characteristics， roles as well as the important degree. 　　关键词： 投资决策；价值工程；成本控制 　　Key words： investment decision；value engineering；cost control 　　中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）11-0061-02 　　1 项目投资决策阶段是房地产开发项目成本控制的首要阶段 　　1.1 编制合理科学的投资估算 　　对于工程项目来说，在投资决策阶段，投资估算是一项重要内容，同时也是组成项目建议书和可行性研究报告的重要部分。投资估算一经审批，投资估算将作为工程造价的最高限额指导项目建设活动。对于工程项目来说，投资估算是投资决策成败的关键。因此要充分考虑、合理估算投资估算，并且在一定程度上确保投资估算的完全性、合理性、准确性。 　　1.2 技术与经济相结合优选开发方案 　　对于房地产项目来说，前期需要优选方案，通过该种方式寻求合理的房地产开发方案。通过经济分析和对比的方式，从房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案筛选满足最低可接受收益率要求的方案，同时比选这些方案。比选这些可供方案的过程中，对于方案之间的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循费用与效益计算口径相一致的原则，根据工程项目的实际情况，通过选择科学合理的经济评价指标作为比选指标。 　　1.3 充分提高项目抵御风险的能力 　　从行业性质和资金使用量方面来说，房地产市场是一个资金密集的行业，并且资金的使用量非常的巨大，房地产项目的收益受市场的波动以及国家宏观政策的调整而影响和制约，在这种情况下，在投资决策阶段，要求开发企业通过对社会、经济、环境、政策和市场等影响项目投资效果的因素进行相应的分析，同时对房地产项目的影响性质和程度的因素进行分析和预测，根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，并且制定控制风险的方案，并在一定程度上加强防范和控制投资风险。 　　2 设计阶段的成本控制对项目投资的影响具有极其重要的意义 　　2.1 择优选择设计单位 　　在项目开发建设全过程费用中，根据测算，设计费通常情况下，只占成本的2%-3%，但是影响项目工程造价的程度高达75%以上，如果设计科学合理，工程造价可以降低10%-20%。由此可见，项目投资受到设计阶段成本控制的影响是非常重要的。目前，“重技术、轻经济”的设计观念在设计人员中普遍存在，在设计过程中，设计人员只负责技术，不负经济责任，进而在一定程度上使得技术设计和经济之间严重脱钩，引发“多用钢筋，少动脑筋”的现象。投资受到设计不合理、不当的影响，其投资浪费让人难以预料。 　　2.2 推行限额设计制度 　　在工程项目施工过程中，根据设计任务书和投资估算对初步设计进行控制，确保投资额度不超过投资估算额，这一过程称为限额设计。对于房地产开发企业来说，限额设计要求在设计之前，首先对限额进行确定，同时对设计的标准和规模进行控制，其次分解分析限额。在设计过程中，设计标准要严格按照限额要求进行控制。当前，设计不精、深度不够的现象普遍存在，这些不确定因素增加了建设成本，同时导致设计频繁变更，增加了项目成本控制的难度，并给项目成本控制带来风险。为了促进设计人员优化设计，降低工程造价，通常情况下，需要对设计限额进行确定，克服只画图、不算帐的倾向。 　　2.3 开展价值工程的应用优化设计 　　价值工程是用来分析产品功能和成本关系的理论依据，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析优化，使设计工作做到功能与成本的统一，在满足功能要求的前提下，尽量做到设计上技术、经济最合理，有效的降低工程成本。运用价值工程原理，在科学分析基础上，对方案实行科学决策与优化，选择技术上可行、经济上合理的设计方案。 　　2.4 在设计前期阶段引入监理机制 　　设计开始之前引入设计监理控制，发挥监理工程师在勘查设计阶段的作用，加强对地质勘探和设计的监管。水文地质资料质量的好坏，直接影响工程设计的质量，从而影响工程造价。发挥监理工程师在勘查设计阶段的重要