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房地产开发商在培养业主物业管理消费意识中社会责任 　　[摘 要]物业管理消费观念是影响物业管理业发展的重要因素之一，由于房地产开发商（以下简称“开发商”）是物业的缔造者，也是与购房者第一接触者，因此开发商就培养业主的物业管理消费意识负有不可推卸的责任。对此，开发商不仅要保证物业质量，而且还应该认真引入前期物业管理，同时在商品房的买卖过程中要向购房者正确宣传和引导物业管理消费。在这个过程中政府应加强监控，以此促进物业管理与房地产开发共同发展，共同繁荣。 　　[关键词]开发商 物业管理消费观念 社会责任 　　作者简介：胡晓娟，四川建筑职业技术学院，工程管理硕士，讲师，主编过高职教材《物业管理法规》。 　　 　　一、物业管理消费意识淡薄是引起物业管理纠纷的重要因素 　　随着住房市场化改革的深入推进，我国物业管理的市场规模不断扩大，行业进入快速发展时期。据不完全统计，我国目前物业服务企业总数近3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800亿元，城镇物业覆盖率接近50%，物业管理已经成为推动国民经济增长、增加社会就业的新兴行业。物业管理虽然在总体规模方面不断取得突破，但行业发展也面临许多问题，围绕物业管理产生的纠纷日益增多，其中因物业服务收费引起的纠纷占有较大比例，北京某法院2007年审结2000多件物业纠纷案件，索要物业费的占90%以上 ；而广大老百姓对物业管理服务的满意率也不高，有的地方甚至达不到50%，物业管理投诉也连年大幅度上涨，已经追上拆迁投诉成为建设行业两大投诉热点；物业服务企业一方面在不断增加，一方面企业的经济效益却并不理想，特别是从事普通住宅物业管理服务的企业，多数都处于亏损或保本状况；有的业内人士提出，我国现在的物业管理发展并不乐观，特别是内地城市，许多物业服务企业都面临生存和发展问题。 　　导致这种现状的原因很复杂，有法制问题、从业人员问题、市场问题、消费意识问题等，其中老百姓的物业管理消费意识是一个非常重要的因素，因为成熟的消费群体是一个行业健康发展的重要因素。但是，我国的老百姓就物业管理的消费意识还比较淡，消费心态普遍不成熟。原因有多方面： 　　一是长期福利分房、管理体制所产生的根深蒂固的影响，使人们的市场化消费观念存在先天不足，市场交易、等价交易等市场原则很难在物业管理市场上通行，物业服务收费低、收费难等现象普遍存在，加上我国的物业管理在产生初期，是以政府强制推行的方式实施的，福利享受与市场消费之间缺少有效的转换机制，老百姓，特别是大中型企业的中老年职工对物业管理认识不足、不深，甚至有一部分人还有抵触情绪。 　　二是随着我国城市化进程，进城打工置业人口的增多，再加上下岗工人和城市困难户等在市民中形成了一个物业管理消费不成熟群体。他们当中有些人不仅缺乏物业管理服务消费意识，还习惯于垃圾乱堆乱放，不讲公共卫生，忽视公共利益，随意在小区内或小区街道占道经营，无故欠费等，使物业管理服务出现了收费难，管理难等很多的人为困难。 　　三是我国关于物业管理消费的宣传不够，一般老百姓对物业管理法规、物业管理消费不了解，普遍认为物业管理是房地产开发商的售后服务，物业服务公司与房地产开发商是“一家人”，不管什么问题都找物业服务公司，物业服务公司不解决就不交物业服务费。 　　四是物业管理服务是对共有产权的管理，老百姓对共有产权性质认识不够阻碍了物业管理消费意识的形成。随着住房制度改革的深入和住房商品化的实施，虽然已有越来越多的居民通过市场购置了住房，在拥有了自己私产的同时，也与其他业主一样，拥有相应份额共有产权，但人们对共有的认识和态度不及对私有产权那么深刻、重视，甚至很漠视，不关心共有产权的管理。 　　在这样的情况下，一些老百姓没有形成物业管理消费意识，或者存在如“超值享受”、“跟搭便车”、“霸王无赖”、“消极抗议”等不正确的物业管理服务消费观念。而成熟的消费群体是促使物业管理健康发展的一个重要因素。因此，正确培养和引导老百姓的物业管理消费意识已经成为当前物业管理业的一个重要问题。 　　 　　二、培养物业管理消费意识的渠道 　　但面对如此众多的老百姓，如何培养和引导本身也是一个复杂的问题，需要社会各界的参与。一是政府的宣传、教育；二是物业服务企业与业主的沟通、引导；三是新闻媒体的客观报告和正确引导；四是开发商对购房者的正确宣传和引导等等。 　　 　　三、开发商在物业管理消费意识培养中的责任 　　由于开发商是物业的缔造者，也是与购房者第一接触者，对购买者对物业管理的认识有很大影响，因此开发商就培养业主的物业管理服务消费意识，促进物业管理健康发展负有不可推卸的责任，具体表现为以下几个方面。 　　（一）开发商应首先建立正确的物业管理消费意识 　　房地产开发商在培养和引导老百姓的物业管理消费