房地产开发建设中物业管理与服务.docVIP

房地产开发建设中物业管理与服务 　　摘的要:物业管理与服务参与到房地产开发建设的全过程,将有利于开发商按消费者需求进行房地产开发建设,使房地产开发真正走向以消费者需求为中心的轨道。本文站在不同主体的角度界定了物业管理的内涵,提出了房地产开发建设中的物业管理与服务是提高房地产产品适用性的关键工作,是提升房地产开发企业核心竞争力的重要因素,是实现物业管理企业可持续发展的主要策略,并阐述了从全过程、全员、全方位三维度建立的全面物业管理与服务体系中物业管理与服务的主要内容。 　　关键词:物业管理 物业服务 房地产开发建设全过程 　　 　　白《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法规文件颁布以来,彻底地打破了房地产开发商与物业管理公司“一体化”的状况,规范了物业管理市场,使广大业主能够享受到真正意义上的“自治”管理和良好的物业服务,但又造成了房地产开发商与物业供应商的分离和房地产开发建设过程与管理服务过程的分离,使物业开发、建设过程和使用全过程被“人为”地割裂。 　　纵观我国目前物业管理状况,物业管理与服务质量方面的投诉日益增多,这与人们物质文化生活水平的提高直接相关,但也与物业管理公司提供的管理与服务质量不尽人意密不可分。总体看来,与开发商一体化的物业管理公司有的也很优秀,通过物业管理招标选聘的物业公司也良莠不齐。究其根源,我们认为物业管理公司与房地产开发商是否一体化不是产生物业管理质量差的主要原因,而房地产开发建设过程中缺乏对目标客户需求的理解;物业建设与物业管理、物业服务相互割裂;物业管理公司物业管理与服务观念差;体制存在缺陷、市场化程度低等是其主要原因。 　　本文提出物业管理公司介入房地产开发建设过程,建立并形成一套站在业主角度的物业开发建设管理体系,积极开展物业管理设计(策划),形成专业化的物业管理文件。 　　 　　1物业管理与服务 　　 　　1.1物业的内涵 　　物业一词源于英语“Property”或“Estate”,其含义是指地产、房地产(大块)、资产、财产的总称,在法律上用于表示所有物及权属,即物权。物业在日本被称之为不动产,其概念为不可移动或移动将影响其价值的物,它包括:房屋建筑物及配套设施设备和场所,道路、桥梁、水坝等构筑物以及山、江、河、湖、海、森林、草原等自然资源;在东南亚国家被称之为房地产,是特指土地与房地产开发经营产品;在香港称之为物业,是指已建成并投入使用的各类房屋及配套设施、设备及相关场地。 　　综上所述,我们认为物业应有广义与狭义两种概念。 　　广义的物业概念是:土地、土地上的建筑物、构筑物和自然资源等不动产及权属。包括土地、房屋、厂房、仓库、道路、桥梁、山、江河湖海、森林、草原等。 　　狭义的物业概念是:土地和以物的形态存在的附着在土地上的房屋建筑物及相关设施设备、场所及权属。包括开发与未开发的土地、单栋的楼宇、住宅小区、住宅群、商用楼宇、工业厂房、仓库等;不包括市政道路、桥梁和管网,也不包括山、江河湖海、森林、草原等;按物业用途可将其划分为居住物业和非居住物业。 　　本研究以居住物业为研究对象,将狭义的物业概念向前延伸,并采用生命周期物业概念,从物业的开发、建设和使用,直至报废为止整个生命周期角度去研究物业。因此将物业定义为:土地、房屋及配套的设施设备和相关场所及其权属。其内容包括:具有使用价值的楼宇;与楼宇相配套的公用设备、设施;楼宇(含住宅内)的功能设备;与楼宇相邻的场所等及其权属。 　　1.2物业管理的内涵 　　物业管理一词,不同人站在不同角度理解是不同的。 　　1.2.1业主(物权人、使用权人)方的物业管理 　　物业管理是以维护正常生活秩序和财产保值、增值为目的对物业进行计划、组织、控制等活动,是业主对物业的管理,它体现业主的基本观念、思想和目标,是真正的物业管理。 　　1.2.2代业主方的物业管理服务 　　如果业主将自己应进行的部分物业管理职能授权给物业公司,则物业管理公司提供的是物业管理服务。物业管理服务是代替业主从事物业管理活动,确保物业的保值增值,维护业主(使用权人)的权益,其工作重点是物业的管理工作,即计划、组织、协调和控制工作,进行的是业主方物业管理。 　　1.2.3物业管理公司的物业服务 　　物业管理是物业公司以物业项目为对象,按服务合同为物权人(使用权人)提供的各种服务的活动,它是业主方物业管理思想、计划的落实与实施,实质是物业服务 。这种物业服务应在与业主委员会签订的合同和授权范围内为业主提供基本服务获得利润,又可以叫做物业管理公司的物业项目管理。 　　1.2.4物业管理公司的物业管理与服务 　　一般情况下,物业管理公司在物业项目上所从事的活动,既包括为业主提供物业管理方面的服务,又包括为业主提供基本和增值