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房地产开发企业纳税问题及审计方法探讨 　　摘要：文章结合房地产开发企业的实际情况，对房地产开发企业在营业税、企业所得税、土地增值税缴纳方面存在的主要问题进行归纳总结，并提出相应的审计方法，供审计房地产开发企业时参考。 　　关键词：房地产开发企业 纳税 审计方法 　　 　　近几年，随着房地产行业的快速发展，房地产税收成为地方财政收入的重要组成部分，对地方经济和社会发展起到了积极的拉动作用。但是，由于房地产开发具有投资数额大、建设周期长、涉及往来对象点多面广、会计核算对象复杂、核算环节多等特点，加之房地产企业竞争日趋激烈，客观上为部分房地产企业人为调节销售收入和成本，偷逃税费提供了条件，不利于房地产行业的健康发展。因此，加强房地产企业的审计迫在眉睫。 　　1 房地产开发企业纳税存在的主要问题 　　房地产开发企业涉及的税种多达十余种，包括：营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等等。其中，营业税、企业所得税和土地增值税是房地产开发企业偷税漏税的重点。 　　1.1 营业税方面 　　房地产开发企业营业税的计税依据是商品房的销售收入和租金收入，按5%比例计算缴纳。房地产开发企业主要通过隐瞒销售收入和租金收入达到偷逃营业税的目的。 　　隐瞒销售收入的主要做法：一是以出纳等人员的名义，开立个人存折，让部分购房户将购房款直接汇入个人存折，企业不体现销售收入；二是把合资建房、代建商品房等收入不记帐或只记往来帐，形成帐外销售收入；三是待售商品房租金收入不记帐或直接冲减修缮支出；四是将自建商品房用于自用、职工福利、捐赠、偿债、投资、分红以及以房换地等，不作视同销售处理；五是车库、阁楼、车位、公共设施等出售、出租收入不记帐；六是企业与购房户串通低开销售发票金额；七是拆迁安置房超面积部分直接冲减成本，不按规定计算销售收入。 　　1.2 企业所得税方面 　　房地产开发企业的所得税实行以预售收入按季预缴，完工汇算清缴的方式。部分房地产企业为达到偷逃企业所得税的目的，除了上述隐瞒、少记收入外，还通过虚增成本费用来实现。 　　1.2.1 虚增开发成本和开发费用：一是通过低价取得土地使用权后，再进行评估增值的方法虚增土地出让金，从而虚增开发成本；二是通过虚开发票或假发票等虚增项目的规划、设计、三通一平等开发费用；三是与施工企业恶意串通，虚增建筑成本，通过多缴低税率的施工营业税手段，达到少缴高税率的企业所得税的目的；四是随意确定尚未完工的公共配套设施费的预提标准，多计或少计开发成本；五是将自行开发的办公用房等建设成本挤入供水、供电、供汽、排污等工程费用，增加商品房开发成本。 　　1.2.2 虚增期间费用：不按会计准则处理借款费用，根据需要将借款利息在开发成本和财务费用之间划分，人为调节当期利润；虚列人员工资、办公费、招待费、广告费等达到减少利润的目的。 　　1.3 土地增值税方面 　　土地增值税以转让国有土地使用权、转让地上建筑物及其附着物和存量房地产买卖取得收入的增值额为征税对象，在房地产转让环节征收，实行四级超率累进税率。 　　房地产开发企业在土地增值税缴纳方面，除了以上介绍的隐瞒、少记收入、虚增成本费用外，还应关注：房地产开发企业通过设立独立的的装饰公司，以为购房户装修的名义，将实际购房款一分为二，与购房户签订两份合同，分别为房地产销售合同和装修合同，以达到装修合同上注明的金额列为劳务收入不缴土地增值税的目的。 　　2 房地产开发企业主要采用的审计方法 　　通过分析房地产开发企业在缴纳营业税、企业所得税、土地增值税方面存在的问题不难发现，企业偷逃税款主要是通过隐瞒、少记收入和虚增成本费用两个方面实现的。因此在审计房地产开发企业时，要将核实销售收入和成本费用做为审计的重点内容。 　　2.1 核实销售收入的主要审计方法 　　2.1.1 查阅房地产开发企业的银行存款对帐单，查证是否存在收取房款不记收入的问题。 　　2.1.2 抽查购房协议，以确认购房户是否存在将购房款存入房地产开发企业个人帐户的情况，再通过查阅个人收款帐户核实未入帐的销售收入。 　　2.1.3 审查《房屋代建合同》和《合资开发合同》以核实代建情况，将合同价款与经营收入明细帐核对，以确认代建商品房收入是否记帐。 　　2.1.4 了解商品房的具体建造情况，通过实地调查，掌握商品房、车库、车位的实际可售、已售和使用情况，与售房许可证可售面积、销售台帐进行比对，确认实际销售面积与开票面积是否一致，以确定是否存在以商品房抵顶工程款、银行贷款，直接冲减“应付帐款”、“短期借款”的问题。实地查看待售房的使用情况，根据《房屋租赁协议》，参考同等房屋的租金水平，以确定房屋租金数额。 　　2.1.5 根据售房合同，与同时期、