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房地产开发中市场主体信用缺失经济学分析与解决思路 　　摘要:从政府监管房地产开发的角度出发,通过对房地产开发中市场主体的不诚信行为及原因分析,探索建立完善的政府监督管理机制和信用制度,从源头上预防房地产交易中的不诚信行为。 　　关键词:房地产;市场主体信用分析 　　 　　房地产业作为国民经济的支柱产业,在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体---建设、设计、施工、监理单位的信用缺失,影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权,损害了购房业主的合法权益,给房地产开发监管部门――政府职能部门带来很大的工作量和工作难度,给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善,要求政府致力于营造公平的市场竞争环境,因此,加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。 　　 　　1房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现 　　 　　为了加强对城市房地产的管理,政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可,并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上,因此,不再对有关数据进行计算,如规划主管部门核发《工程规划许可证》时,不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算,使得机会主义者有空可钻,提供虚假数据。而且,行政机关存在重审批、轻管理的现象,使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前,我国房地产开发中各市场主体信用缺失,主要体现在: 　　违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续,前期手续不齐全,产生工程质量安全隐患。 　　 前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积,施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积;办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸,造成两套不同图纸而超建的现象;绿地率达不到规划要求。 　　实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件,如擅自变更轴线位置、加层建设,使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。 　　竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明,建设项目无法按正常程序办理验收手续,导致购房人无法办理产权证,有些还给物业管理带来“后遗症”。 　　 　　2信用缺失原因的经济学分析 　　 　　从经济学的角度来看,上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。 　　从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看,信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义,机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前,政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。 　　房地产开发周期长、环节多,参与的市场主体多,管理部门多,由于管理部门之间缺乏有机联系,而且存在“重审批轻管理”现象,使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全,出现管理真空地带。行政管理的缺位,使市场主体的失信行为有时不会被发现,即使被查实,也只须交纳罚款,而罚金数目远远低于其所获得的经济收益,起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信,却得不到惩罚,仍能获得额外的经济效益,说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。 　　根据制度经济学理论,尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能完全根除,但是可以通过制度建设,依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为,增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看,信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称,使市场主体机会主义倾向得以显现,这种倾向分为事前、事后两种,事前称为逆向选择,事后称为道德风险。 　　在建设阶段,非对称信息将导致市场主体的道德风险行为,即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性,重在培育诚信市场,对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞,随意变更规划指标,给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症,严重损害了购房业主的合法权益。 　　 　　3解决思路 　　 　　为解决上述失信行为,维护公平的市场竞争环境,可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式,规范市场主体的行为,建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。 　　建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章,但这些法律规章并非专门针对信用,对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且,目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门,各系统的信用信息得不到有效整合,没有形成一套有效的监管机制。因此,我们必须加快信用立法步伐,制订行业信用方面的专门法律,并建立有效整合信用